第1篇 項目物業(yè)管理處勞動定額參考
項目物業(yè)管理處勞動定額(參考)
一.公共事務人員勞動定額
1.15萬平方米以下住戶服務中心配設管理員3人。
2.15萬平方米以下不高樓宇巡查組,只設住戶服務中心;15萬平方米以上設置樓宇組。巡樓組管理員每增加5萬平方米,增設1人。住戶服務中心管理員每增加10萬平方米,增設1人。
3.干部配置:15萬平方米以下設置主管1人,不設班(組)長;15萬平方米以上,設置主管1人(可由管理處副經理兼),住戶服務中心班長1人,巡樓班(組)長1人。
二.保安人員勞動定額
1 固定崗保安員每人當值時可監(jiān)護面積為3000-3500平方米。
2 全封閉小區(qū)每入口需設置3個(三班倒)。(省錢的法子就是,盡量減少入口)
3 巡邏保安員每組(兩人一組)可監(jiān)護面積為5萬平方米左右。
4 封閉停車場每出入口處應設置3人。
5 30萬平方米以下保安干部的配置為主管1人、班長3
第2篇 項目物業(yè)管理處員工獎懲機制
項目物業(yè)管理處員工的獎懲機制
1、獎勵
(1)獎勵情形
如有下列情形,公司將予獎勵:
*對改革物業(yè)管理、提高服務質量有重大貢獻者。
*在服務工作中創(chuàng)造出優(yōu)異成績,多次受到客戶表揚者。
*嚴格控制開支、節(jié)約費用有顯著成效者。
*提出合理化建議,并經實施有顯著成效者。
*為公司取得重大經濟效益者。
*為公司取得重大社會榮譽者。
(2)獎勵方式
獎勵方式為:下發(fā)《獎勵通知書》、通報表揚、升職、授予榮譽稱號、頒發(fā)獎狀和獎金等。
2、處分
如有違反以下情況之一的,視其情節(jié)輕重按下列規(guī)則予以紀律處分:
(1)口頭警告
*工作態(tài)度不認真的(如值班時看報紙、吃零食、吸煙、聽音樂、喧嘩、離崗等)。
*值班時制服衣著不整的。
*個人衣著打扮、外觀形象、儀容儀表不符合要求的。
*遲到、早退在十分鐘以內的。
*在本物業(yè)范圍內粗言穢語的。
*做出任何有損公共衛(wèi)生的事,如隨地吐痰、亂丟垃圾或亂寫亂畫等。
*占用本物業(yè)電話作私人用途的。
*工作散漫或粗心大意的。
*違反安全守則或項目規(guī)定的。
*下班后,無特殊原因仍在本物業(yè)范圍內逗留的。
*忘記佩戴員工證的。
*未經同意,穿著制服外出的。
*未經許可,擅自截留、撕毀服務中心安排傳閱的各項有關規(guī)定、通知、公告等的。
(2)書面警告
*擅離工作崗位或遲到、早退超過十分鐘的。
*值班時打瞌睡的。
*曠工一天的。
*對上級不禮貌,頂撞、違背或不服從主管或上級合理工作指令的。
*對用戶、同事粗暴或不禮貌的。
*蓄意損耗、損壞物業(yè)公司財物的。
*在物業(yè)公司內銷售、買賣私人物品的。
*制造謠言或惡意中傷其他同事或物業(yè)公司業(yè)務的。
*在公司內聚賭或睡覺的。
*未經許可,將物業(yè)公司的物品移送別處的。
*在物業(yè)公司內私自派發(fā)各類文字或印刷品的。
*拾遺不報的。
*消極怠工,態(tài)度不端正,在崗上、禁煙區(qū)、禁區(qū)或公共區(qū)域吸煙的。
*有嚴重失職行為的。
*未經同意私自接聽私人電話時間超過五分鐘的。
*未經同意私自換班或調崗的。
3.即時開除
*使用恐嚇手段,威脅、危害同事人身安全的。
*工作時間飲用酒類或服用麻醉藥物的。
*偷竊的。
*虛報個人概況資料的。
*對外泄露物業(yè)公司商業(yè)管理機密的。
*收受賄賂或向別人行賄的。
*連續(xù)曠工2天的。
*攜帶違禁物品的(如武器、毒品、爆炸品等)。
*構成刑事犯罪或觸犯國家法律、法規(guī)的。
*因瀆職給物業(yè)公司帶來重大損失的。
*無事生非,挑起事端或動手打人的(造成傷害自行承擔有關費用)。
*擅離職守或值班睡覺給物業(yè)公司造成嚴重后果的。
*違反安全條例或守則,導致重大損失的。
*未經許可,以物業(yè)公司名義對外承諾、簽合同、訂協(xié)議、發(fā)函件等造成影響的。
第3篇 麗景項目物業(yè)管理的整體設想及策劃
麗景嘉苑項目物業(yè)管理的整體設想及策劃
一、總體管理服務目標
1.業(yè)主角度:做業(yè)主滿意管家,讓業(yè)主的物業(yè)得到保值、增值,讓業(yè)主切實感受到居住安全、舒適、溫馨與便利;
2.開發(fā)商角度:成為開發(fā)商的好幫手、好參謀,在前期介入階段降低開發(fā)商的建設成本,促進樓盤的銷售;
3.自身角度:創(chuàng)建物業(yè)管理品牌,兩年內創(chuàng)建市級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱謂。
二、管理服務理念
以人為本,規(guī)范管理,追求創(chuàng)新,至誠服務
1.以人為本--在物業(yè)公司與業(yè)主間,以人性化的管理方針鋪架溝通的橋梁,增進相互間的了解與信任,在日常管理中體現人性化服務特色,例如推廣便民服務項目,增添生日問候服務,提供房屋中介服務等;在業(yè)主之間,以社區(qū)文化入手,在居住區(qū)內建立一種'和睦親善'的文化氛圍,以取代社區(qū)中正在蔓延的'人情沙漠'。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶,從'愛國主義、環(huán)境保護、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居'等八大主題來組織、策劃社區(qū)活動,為業(yè)主創(chuàng)建一座'精神家園';
2.規(guī)范管理--在物業(yè)公司日常管理與服務過程中,合理控制管理成本,持續(xù)開展員工培訓,以流程工具、規(guī)章制度為依據,體現管理的專業(yè)化、規(guī)范化;
3.追求創(chuàng)新--隨著生活水平的提高,業(yè)主的服務需求會不斷增加,對服務質量、項目的要求也會越來越高。對此我們將秉承'沒有最好,只有更好'創(chuàng)造理念,把業(yè)主的滿意不滿意作為檢驗工作的標準,不斷完善管理制度,提升管理品質,以適應業(yè)主的需求;
4.至誠服務--以誠信為物業(yè)公司經營理念,在業(yè)主與物業(yè)公司間搭建誠信的溝通平臺,每年定期對物業(yè)服務費收支情況進行公示,讓業(yè)主明明白白消費,并適時開展業(yè)主關系維系活動,促進雙方關系的良好發(fā)展。
三、服務承諾
1.總體指標
1)物業(yè)服務滿意度指數85%以上;
2)管理服務范圍內不發(fā)生重大安全責任事故,
管理服務范圍內不發(fā)生重大火災責任事故,
管理服務范圍內不發(fā)生重大設備管理責任事故;
2.分類指標
1)管理處設專線24小時受理報修;
2)各類服務人員上崗培訓率達到100%;
3)檔案歸檔率達到100%,完整率達到100%;
4)工程維修及時率達到100%,零修合格率達到100%;
5)房屋建筑完好率達到98%以上;
6)設施、設備完好、整潔、無污損,完好率、合格率均達到98%以上;
7)實行維修服務回訪制度,回訪率達到100%;
8)有效投訴辦結率99%以上;
9)清潔管理無盲點,垃圾日產日清,清運及時率100%;
10)綠化存活率達到98%以上;
11)道路、停車場完好率達到98%以上,無車輛亂停亂放現象;
12)小區(qū)門崗實行24小時保安立崗服務。
第4篇 星城項目物業(yè)檔案資料管理
新星城項目物業(yè)檔案資料管理
隨著物業(yè)現代化的不斷發(fā)展,信息資源成為管理又一重要因素。檔案、信息管理從物業(yè)管理的介入期開始,始終伴隨著物業(yè)管理的進程,從物業(yè)的規(guī)劃設計、開發(fā)、監(jiān)理、建筑的結構設施、設備及日常物業(yè)管理中的規(guī)章制度、記錄表格、業(yè)主投訴與回訪、承傳工作票等等都涉及到檔案、信息管理。為此,我們對檔案、信息資料采用計算機管理,達到'科學化、有序化、集中化'管理目標。
管理的內容
1、資料的收集
資料的收集堅持'來源多、內容廣'的原則。從物業(yè)管理的實際工作出發(fā),擴大信息資料的來源,從建筑規(guī)劃到工程竣工;從建筑物本體修繕到一花一木的養(yǎng)護都有詳盡的檔案資料收集。
2、檔案資料的分類
所收集的檔案資料,根據其來源、內容、形式,進行集中整理和科學分類,做到條理清晰、分類合理,便于使用、查找、檢索。
移交資料
項目資料名稱
新星城項目規(guī)劃資料
1、項目批準文件
2、用地批準文件
3、規(guī)劃證、建筑許可證、開工許可證
4、拆遷安置資料
5、房地產平面圖
工程技術資料
1、竣工圖、總平面圖,建筑、結構、設備及附屬工程及 隱蔽工程的全套圖紙
2、地質勘查報告、工程建設投標文件
3、工程合同及竣工報告
4、工程預決算
5、圖紙會審記錄
6、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)
7、隱蔽工程驗收簽證
8、沉降觀察記錄
9、竣工驗收證明書
10、鋼材、水泥等主要材料的質量保證書
11、新材料、構配件的鑒定合格證書
12、水電氣、空調、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書
13、砂漿、混凝土試塊試壓報告
14、供水、供氣、空調的試壓報告
15、園林綠化圖紙和清樣
16、設備清單、設備供貨合同,設備安裝調試記錄,使用注意事項、說明,質保書和保修單
17、工程監(jiān)理報告
日常物業(yè)管理檔案、信息資料
項目資料名稱
物業(yè)資料物業(yè)基本資料、分區(qū)資料、商業(yè)網點資料、娛樂設施資料等
業(yè)主資料業(yè)主須知、業(yè)主基本資料、物品出入登記等
裝修資料裝修申請表、報建批文、裝修工程圖、裝修施工安全責任書、裝修施工人員出入證、施工單位營業(yè)執(zhí)照、裝修巡查記錄、裝修驗收記錄等
維修資料修繕計劃與方案、維修申報表、維修服務派工單、維修回訪記錄、公共設施維修記錄等
綠化養(yǎng)護資料綠化檢查記錄、綠化養(yǎng)護記錄、禮儀擺花協(xié)議等
清潔、保潔資料清潔服務整改通知單、保潔日檢記錄等
消防管理資料消防巡視記錄、消防設施檢查記錄、動火作業(yè)審批表、消防設施運行記錄、火災隱患整改通知等
治安交通管理資料日常巡查記錄、交接班記錄、查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶、緊急事件處理記錄、車輛管理記錄、護衛(wèi)巡邏簽到表、安全隱患整改通知等
設備管理資料設備臺帳、設備維修保養(yǎng)計劃與申請報告、設備維修保養(yǎng)記錄、設備運行記錄、設備維修分包協(xié)議、設備檢查記錄等
社區(qū)文化活動資料活動實施方案、活動宣傳圖片、錄像記錄、傳媒報導、總結報告等
員工管理資料員工個人資料、聘用表、員工培訓計劃、員工培訓記錄、員工業(yè)績考核及獎罰記錄、員工內務管理記錄等
服務質量反饋資料服務質量回訪記錄、展戶、參展人員意見調查、統(tǒng)計記錄、業(yè)主人員投訴及處理記錄等
行政文件資料政府相關文件、法規(guī)、法律;公司有關文件、通知、函件;商茂世紀廣場物業(yè)規(guī)章制度、通知、通報等文件;物業(yè)榮譽檔案;物業(yè)接待、參觀記錄等
3、檔案資料管理的要點
(1)重要的檔案資料(如竣工資料)的交接必須經過雙方負責人或其指定責任人驗收,完善交接手續(xù)后方能分卷立檔。
(2)檔案資料實行專人專職管理。
(3)檔案資料實行嚴格的借閱登記制度,歸還入檔時,必須經過審核檢查,如有輕微破損應立即修補,損壞嚴重的須追究借閱人員的責任。檔案管理人員須定時檢查檔案借閱情況,以便及時收回在外文件,防止因管理疏忽導致文件流失。
(4)檔案資料管理實行嚴格的鑒定制度。檔案資料的鑒定必須由主要負責人或其指定的責任人負責,對檔案是否有效、作廢以及保存數量等做出決定。當文件狀況有所變動時,應及時調整目錄的有關數據,以保證查閱者及時找到有效文件。
(5)檔案資料的管理必須做到'七防',即防火、防潮、防盜、防鼠、防蟲、防變質、防高溫。必須配置有效的滅火器材,潮濕天氣需放置生石灰等防潮物,檔案管理人員須定期檢查和清理,保證檔案資料管理環(huán)境條件符合要求。
4、檔案資料管理制度
(1)管理公司檔案資料員負責整理收集各類檔案資料。
(2)管理公司工作人員日常工作中必須完成工作范圍內的各類文件、記錄,以便檔案員收集。
(3)管理公司資料室收檔、存檔的文件、批文必須是原始記錄,其他資料確沒有原始記錄,也可存復印件。
(4)檔案員負責做好檔案、資料的防火、防潮、防塵、防蟲、防鼠、防盜、防高溫工作。
(5)管理公司檔案資料分類:用戶檔案資料、裝修審批資料、維修保養(yǎng)資料、工程竣工資料及管理公司相關資料。
(6)已歸檔的資料,每月進行抽查,每季進行全面檢查,年度進行清理、檢查,對超期或已無保存價值的檔案,嚴格按銷毀規(guī)程進行。
(7)對外借閱
用戶借閱或其他人有關檔案資料,須向管理公司提出書面申請,經管理公司經理批準后,交檔案員備案查找。所有借閱檔案資料不得帶出檔案室,如遇特殊情況需復印的,應交納一定的保證金。
(8)對內借閱。
管理公司內部工作人員查閱檔案資料時,經管理公司經理批準后,交檔案室檔案員查找,但不得隨意復印
5、檔案資料管理體系
6、檔案資料銷毀規(guī)程
(1)每年年底由檔案資料員對檔案資料作一次全面認真檢查、整理,并提出超過期限或已無保存價值的檔案。
(2)根據各類檔案資料的保管期限,在確定該檔案已超過保
存期限或已無保存價值時,由檔案資料員填寫銷毀單并報經理鑒定。
(3)經理在接到銷毀單10個工作日內,結合實際情況,并經管理公司辦公會議進行鑒定,確認無誤后,執(zhí)行銷毀。
第5篇 某大廈項目物業(yè)管理要點
大廈項目物業(yè)管理要點
運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略,確保物業(yè)的保值與升值。
人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁,增進了解與信任,以誠信為本提高管理服務的信譽。
結合所轄的物業(yè)建筑特點,導入切合實際的管理理念,以高效率的管理降低成本,轉變傳統(tǒng)思想觀念,全心全意為業(yè)戶服務。
為實現以上設想,擬采用'一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施'的管理方針。
一、一種模式
針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經驗的高層管理人員擔任,在管理工作中將根據本物業(yè)的實際特點采用有效的模式,并創(chuàng)造'管理由您評定,分分秒秒印證,點點滴滴做起,永遠讓您滿意'的模式效應,力求更好地滿足業(yè)戶的需求。
建議采用的管理體制是:企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。
管理思想是:安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)戶、打造管理精品。
追求目標是:社會效益、環(huán)境效益、經濟效益。
二、二項承諾
1.在一年內協(xié)助本物業(yè)通過'市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈'的評比。
2.在兩年內協(xié)助本物業(yè)通過'省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈'的評比。
三、三個重點
1.完善服務、誠信待人
物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè),為此企業(yè)將在今后的服務工作中,充分體現企業(yè)的服務宗旨和追求目標,奉行'以人為本,業(yè)戶至上'的原則和務實周到的工作理念,為業(yè)戶提供全方位、高品質的服務,并將日常服務工作緊密融合于管理之中,與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求,在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環(huán)境。
2.環(huán)境管理責任到人
大廈的環(huán)境管理極為重要,如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住(工作)環(huán)境,是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們保潔工作責任到人,督導檢查、培訓落實到位,才能充分發(fā)揮每個人的才能,認真地去做好每天的工作,積極宣傳環(huán)保意識,使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài),為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。
3.安全、消防真抓實干
為確保業(yè)戶的生命、財產的安全,我們主張以切合實際的人員防范為主,以本物業(yè)先進的消防設施為輔的安全管理防范理念,建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管,使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常的管理中,建議派專人全天值班,負責所轄物業(yè)的安全管理工作,嚴格管理,防止易燃、易爆等危險品進入大廈,制定出與其相適應的應急處理安全操作程序,如發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。
四、四項措施
1.根據歷年來的管理經驗及相關條件,在對其加以完善的基礎上,將之運用到**物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析,科學制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
2.制定出詳盡的執(zhí)行手冊,使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等,使每一位員工了解工作規(guī)程,熟悉管理程序,達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。
3.我們時刻有著多方面的準備,永不間歇地實現物業(yè)管理項目的創(chuàng)新,不斷提出中肯意見,全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4.我們將不間斷地充實管理隊伍。采用'培訓-上崗-再培訓-再上崗'的輪回培訓制度,不斷提高員工的工作技能與素質。
第6篇 別墅項目物業(yè)管理人員配置培訓
別墅項目物業(yè)管理人員配置與培訓
人員配置:
1. 項目經理:1人,本科以上學歷,年齡35歲以下,具有15萬平米以上物業(yè)管理經驗,有親和力及應變能力,有良好的組織、協(xié)調、溝通能力,有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。
2.項目助理: 2人,?？埔陨蠈W歷,年齡24--30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務經驗,具有一定生活經驗,善于溝通,協(xié)調能力強。具有強烈的服務意識,和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想理年。
3. 保安員: 16人,男性,年齡30歲以下,退伍軍人,具備游泳技能,身體健康,有較強的工作責任心,能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團隊協(xié)作精神。
4. 維修員(水、電、智能化):4人,具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、智能化等方面的專業(yè)技能,有上崗證書,專業(yè)技術掌握握熟練,有豐富的實際操作經驗,溝通能力強,工作認真、踏實。
5. 保潔員:4人,男女不限,年齡45歲以下,身體健康,工作責任心強,能吃苦耐撈,有敬業(yè)精神。能,品貌端正,責任心強,善于溝通,具有良好的團隊協(xié)作精神。
(架構圖 共計27人)
部門崗位人數職責專業(yè)素質
服務中心項目經理 1人 全面負責悅
第7篇 項目物業(yè)工程部管理范圍4
項目物業(yè)工程部管理范圍(四)
工程部負責的日常工作有:
1.對建筑物及所有機電設備的日常運行管理及維護保養(yǎng)。
2.對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。
3.對客戶的裝修工程方案審核,對施工進行監(jiān)督管理。
4.對客戶進行有償服務。
5.為物業(yè)管理提供有關工程詢問。
6.公司及物業(yè)管理處領導交辦的其它工作。
一、強電專業(yè)
1.負責整個物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運行、管理及維護、保養(yǎng)工作。
2.負責空調、冷水機組等動力電源的供給。一般情況下電機、控制器由空調專業(yè)自行負責,但當對方技術力量不足或設備工具不全時,應給予支持配合。
3.負責給排水專業(yè)所有動力電源的維修保養(yǎng)。
4.負責物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。
5.負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。
6.負責消防系統(tǒng)強電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。
7.負責提供節(jié)約電力的計劃方案,并經批準后實施。
8.對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案,并經批準后實施。
9.為客戶提供有償服務。
二、空調、給排水專業(yè)
1.負責整個物業(yè)空調制冷、采暖通風系統(tǒng)的日常運行、管理及維修、保養(yǎng)工作。
2.改善空調、采暖、通風系統(tǒng)的設計,使物業(yè)有一個良好舒適環(huán)境,同時最大限度節(jié)約能源。
3.負責整個物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運行、維修保養(yǎng)工作。
4.負責生活水水質報檢工作。
5.負責消防水系統(tǒng)(消火栓、噴灑)的維修、保養(yǎng)工作。
6.為業(yè)主、客戶提供有償服務。
三、綜合維修專業(yè)
1.負責整個物業(yè)內所有衛(wèi)生潔具、設備的維修、保養(yǎng)。
2.負責物業(yè)內水箱、水池及污水井、雨水井等基礎設施的維修整改。
3.負責物業(yè)內公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調整。
4.負責建筑結構方面的問題,例如滲漏、裂縫等維修、整改。
5.負責公共范圍內和物業(yè)公司的家具維修。
6.負責安排一些小五金件的維修和調整。
7.負責一些臨時性的任務。
8.負責為業(yè)主、客戶提供有償服務。
四、弱電專業(yè)
1.負責整個物業(yè)內保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動報警及公共應急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運行和維修、保養(yǎng)工作。
2.負責向業(yè)主、客戶提供有償服務。
第8篇 項目物業(yè)管理費測算范例
項目物業(yè)管理費的測算范例
測算所需的基本數據
一、物業(yè)概況
1、項目名稱、2、地理位置 3、開發(fā)商、投資方4、項目開發(fā)進度
計劃 5、項目規(guī)劃建設
(1)總占地面積
(2)總建筑面積
其中: 地上總建筑面積、地下總建筑面積、銷售面積、商鋪面積、公
共建筑面積(附屬用房如: 設備機房、管理用房等)、住宅總戶數
(3)停車泊位數
其中:地上、地下
(4)區(qū)域建筑的基本布局
物業(yè)性質及功能:如:普通住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓等
建筑結構類型;
棟數;層數;單棟(套)面積;
戶型種類、數量、面積
建筑密度、
容積率、綠化率
二、設備設施基本狀況
一能源
供水、供電、供氣、供熱方式;供應容量;計量方式;與市政部門產權分界點
(二)設備
1、配電系統(tǒng)
(1)高壓回路;(2)變壓器;(3)高壓環(huán)網柜;(4)低壓配電柜
(5)動力箱(上海華通)(6)發(fā)電機組(7)公共區(qū)域照明總功率
2、給水系統(tǒng)
(1)室外給水:(2)室內供水;(3)給水設備
3、排水系統(tǒng)
(1)化糞池
(2)生活污水與生活廢水排放方式
(3)雨水及其它廢水排放方式
(4)地下室的廢水及雨水匯集排放方式
(5)設計中水處理能力、用途、設備功率
(6)生活水泵、消防水泵、污水雨水泵的臺數、功率
4、空調系統(tǒng)
5、智能化系統(tǒng):
(1)安防系統(tǒng)設施、電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)
(2)停車場自動管理系統(tǒng)(3)自動抄表系統(tǒng)(4)樓宇自動化系統(tǒng)(5)機房 ups 系統(tǒng)(6)背景音樂系(8)電梯系統(tǒng)(9)消防報警系統(tǒng)
6、通訊系統(tǒng)
(1)電話、寬帶等數量與市政產權分界請況
(2)電視接收
衛(wèi)星電視接收數量和有線電視與歌華產權分界點
7、消防設施
(1)消火栓、消防噴灑系統(tǒng) (2)消防水池及其他消防設施情況
8、電梯數量、品牌、電功
三、公共設施
1、道路面積
2、圍墻長度
3、小區(qū)的車和人行出入口數量
4、兒童游樂場
5、垃圾中轉站
四、園林綠化
1、綠化面積、
2、種植物的品種數量。
3、園林景觀、
4、綠化用水來源
五、開發(fā)商的特殊要
第9篇 某項目物業(yè)管理處辦公室守則
項目物業(yè)管理處辦公室守則
1.辦公室人員須嚴守公司的機密,各部門的各種內部規(guī)定及不公開的決策;
2.按照公司檔案規(guī)定處理及保存檔案,未經允許,不得私自將檔案外借;
3.須流轉的文件和分發(fā)的通告,務必直接交到有關人士的手中;
4.辦公室員工須保持儀容整潔穿公司規(guī)定的制服,男性員工留意頭發(fā)長度、指甲女性員工須注意化妝適度及避免過量飾物;
5.辦公室作為整個公司的窗口,須注意言談舉止,為公司樹立一個良好的形象;
6.辦公室員工應自覺提高自身的業(yè)務水平,緊密配合,提高工作效率;
7.辦公室員工如因需外出,需在接待秘書處將其外出原因、外出時間、去向及預計歸來時間填寫清楚;
8.配備公司傳呼機或由公司支付其服務費的工作人員,須二十四小時開機及馬上回復,如傳呼機發(fā)生故障,應及時告知公司秘書;
9.辦公室員工在執(zhí)行公務時,應以維護公司利益為前提,不接受任何形式的賄賂或向他人行賄;
10.在平日的午餐時間及星期六的上午,辦公室員工需按照分組值班;
11.辦公室員工盡量減少私人電話,若因要事的情況下,也需要在三分鐘內結束;
12.辦公室中所有來電,必須在電話鈴聲響起三次的時間內接聽,接聽時需報:“_____管理處,您好!”在接聽客戶電話時,請多用:“請、謝謝及麻煩你”等禮貌用語。
第10篇 項目物業(yè)管理專案流程
項目物業(yè)管理專案流程
1、物業(yè)管理招投標及方案編制
2、物業(yè)管理vi形象策劃
3、物業(yè)的接管、入住
4、房屋管理、保安、清潔服務、園林綠化、車輛管理、機電設備管理、電梯管理、維修維護、消防安全、社區(qū)文化
招標
開發(fā)公司項目得到批準后即可進行物業(yè)管理招投標工作,指定招標文件、以便于通過物業(yè)管理的介入,爭取設計方案的合理性。
招標文件
一般包括投標須知、物業(yè)管理招標書和部分物業(yè)的設計圖紙。
招標須知
1、出具投標保證金,額度為年服務費用的5%,保證期為定標時為止,不中標者予以退回。
2、明確保密要求。
3、必須有'不選擇最低標價'的聲明。
4、明示投送標書的程序
5、明文規(guī)定開標與評標時間標準(量化)
投標保證金
約占投標物業(yè)年度管理費用總額的5%,保證期到定標時為止,一般3-6個月,不中標予以退回。
選標方式
有兩種:1、開發(fā)公司向選定的若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出邀請書,出售招投標文件,這稱為選標方式;
2、開發(fā)公司對報名投標物業(yè)管理企業(yè)逐一進行經營資質預審,經審查合格方發(fā)給招標文件,這稱為公開招標方式。
物業(yè)管理的投標過程
按照國家相關政策,今后物業(yè)管理企業(yè)進入市場的唯一途徑就是參與投標,主要的過程為:
1、確定投標意向并成立投標工作機構
2、獲取招標文件
3、考察物業(yè)現場
4、成本測算
5、編制標書
6、封送標書
物業(yè)管理經費的測算方法(小區(qū))
主要由以下幾項經費構成:
1、管理與服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費用
2、公共設施、設備的日常運行,維護及保養(yǎng)費
3、綠化管理費
4、清潔衛(wèi)生費
5、保安費
6、辦公費
7、物業(yè)單位固定資產折舊費
8、法定稅費
多層住宅物業(yè)管理公司員工定編標準為3.6人左右/萬
第11篇 某項目物業(yè)保潔管理培訓
項目物業(yè)保潔管理培訓
1.'家務'與'服務'的定位
1.1員工角色與身份的轉換,多為中年婦女組成,不可將慣有操持家務作法帶入現場服務。
1.2面對不同公共服務場所,物業(yè)設施,服務要求的改變。
1.3服務定位:服務性物業(yè)管理公司,一切以客戶為中心。
一切包括:心態(tài)、出發(fā)點、作事方法、說話言語等等。
1.4明確'客戶永遠是對的'的服務心態(tài)。
1.5用心服務,稱職管理。以謙讓心態(tài)面對,無須分辨對錯。
2.工作區(qū)域能源節(jié)約
2.1關注工作區(qū)域設施設備,水、電正常/離崗開關。
2.2不同季節(jié)、空調室門、窗進出工作的關閉開啟。
2.3水籠頭跑冒滴漏。
2.4解決:舉手之勞/報告上司/甲方部門。
3.環(huán)境關照,及時報告
3.1自覺將自己視為甲方的一員,一個層面看問題。
3.2關注一切,協(xié)助客戶,同時也創(chuàng)造有利于自身工作環(huán)境。
3.3細心、敏銳、高效
4.倡導良好衛(wèi)生習慣
4.1個人儀容儀表,符合服務及現場要求,務必達標一致。
例:頭發(fā)、布鞋、褲子、號牌實例。
4.2通過服務及個人良好形為的展示,創(chuàng)造高質量的工作生活氛圍。
4.3從每個人做起,形成對比。
5.工具的自我管理與集中管理
5.1工具管理體現服務質量,管理水平。
5.2客戶很在意這,勿因小失大。
5.3堅持'定點、歸位、整齊'原則。
5.4條件允許時隱蔽放置。
5.5區(qū)域劃分:物料倉庫/現場,不同管理點。
5.6一開始做對,形成習慣。
6.預見性的報告
6.1同第'3'項內容。
6.2現場可疑情況的提供與警覺。
6.3可疑情況均有義務向上司/保安反饋。
7.藥劑正確使用
7.1對應第'1'項,保潔工作專業(yè)性強,面對不同物料。
嚴謹、科學對應,而非人人可'想當然'操作(舉例)
7.2日常使用的常規(guī)藥劑識別:靜電除塵液、全能水、不銹鋼清潔劑,玻璃清潔劑、生堿等不同功效。(實物看、聞、識別)
7.3藥劑配備比例單位:加侖、升、如何確定。
7.4腐蝕性藥劑的分類,安全操作。
8.垃圾堆放/容器的認識
8.1垃圾處理:袋裝→密封→集中
8.2防止清理中玻璃等銳利物劃傷,事前注意分離,確定無礙。
8.3垃圾容器外觀、地面保持干燥、干凈,符合周圍環(huán)境(舉例)
8.4杜絕因忽視造成垃圾容器成為新的污染源
9.告示牌、護欄、地墊分類與管理
9.1告示牌:每日常維護,定點、歸位,精制材質,需細致操作。
9.2護欄:定點、等距放置,收回移位時防止隕壞(鉤鏈特別關注)
9.3地墊:平鋪、平整,禁止重壓及亂卷拆,堅持豎立放置,不得單一扯搬移。
9.4清洗時毛刷不可過重用力,防止膠線脫離。
10.服務語言
10.1使用服務用主語,普通話:請、謝謝、麻煩您、對不起、好的……
10.2言行符合服務現場要求,禁止以'家庭主婦'身份心態(tài)對應現場服務。
10.3禁止使用地方用語,音量足夠聽到即可。
10.4禁止相隔數米,高聲招呼或叫喊。(舉例)
10.5禁止現場閑談或發(fā)牢騷
10.6總體語言要求:禮貌、有序、安靜。
11.電梯衛(wèi)生及關注點
11.1電梯分類:客用電梯(觀光梯、手扶電梯),貨梯、消防梯。
11.2客用電梯:
(1)四壁、控制板、標識牌、廂內滑槽(手扶電梯)
(2)手扶履帶、梳齒板、上下開關按鈕(防止失誤操作停機)、玻璃護欄。
11.3貨梯:每日早、日、晚三階段保持通暢,無雜物、垃圾、散落物。
11.4消防梯:與保安部溝通操作維護情況,不同對應。
11.5全面禁止水流損壞電機,使用擰干或含水少工具保潔。禁止硬物或工具上的雜物劃/損傷材質表面。
11.6清潔操作前,放置'暫停服務'或'工作進行中'標識牌
12.交接、匯報、表述、記錄
12.1原則:及時、準確、全面。
12.224小時內回復別人發(fā)出的問題和交托的任務。
12.3以'何時、何地、何人、為什么,結果怎樣'5要點進行溝通。
12.4學會書面記錄,形成習慣(例:我的承諾、交接班本、會議記錄本)。
12.5上司對書面記錄及時簽批,使下屬更明白工作要求與方向。
12.6全員努力學會書面報告與總結,跟上競爭要求。
13.安全操作的自我防護
13.1意識先行,培訓在前,預防為主。
13.2個人主義,一味經驗主義,老方法辦事應摒棄。嚴格操作流程。
13.3涉及:藥水、機械、高空/高空操作、重物的搬移,電器接駁使用等注意。
14.服務投訴處理
14.1處理原則:傾聽,耐心,友善,尋求努力解決,反饋,行動改善。
14.2全面傾聽,表示關注,不以爭辯出現。
14.3禁止:這不是我的事,漠不關心,不痛不癢。
14.4解決不了/判斷不明時,應指引對方尋求其它方式或渠道,耐心面對。
14.5涉及我方服務投訴,以'14.1'為原則,迅速行動,改善。
14.6所有投訴書面記錄,案例分析,全員改進,防止類似再次發(fā)生。(舉例)
15.安全教育
1.人身安全
2.商品安全
3.安全操作
4.安全隱患
突發(fā)事件處理
1.賣場發(fā)生突發(fā)事件時,員工在保持鎮(zhèn)靜同時,會立即報告上司和店方。
2.保潔主管立即至現場,了解情況,向管理部及保安部進行反饋,配合相關部門和人員進行處理,
將事態(tài)控制在最小程度和范圍。
3.員工及保潔主管分別寫出突發(fā)事件報告。
4.當發(fā)生重大險情,如火災時,所有員工會遵循消防安全的程序和要求,全力配合店方予以施救或疏散。
特殊服務
1.遇節(jié)日或大型銷售活動,以及有關檢查,我們會配合店方要求進行加強和突擊性安排。
2.如遇賣場火警、水管爆裂等突發(fā)情況,我們會調配得力人員和機械,和保安部進行緊急處理。
第12篇 某項目物業(yè)管理部主任崗位責任制
項目物業(yè)管理部主任崗位責任制
1、在公司經理領導下,分管保安組、清潔組、工程組、綠化養(yǎng)護的工作。
2、協(xié)助經理處理分管部門的日常工作,當好經理的參謀和助手,做好分管部門之間的協(xié)助工作。
3、負責業(yè)主報修業(yè)務工作,落實維修人員及時修復,做到收費公開合理,維修保證質量,并對業(yè)主及時做好回訪工作。
4、掌握各小區(qū)設施和性能完好情況,負責制定維修保養(yǎng)計劃和措施,嚴格控制日常管理費用的開支。
5、負責對管理小區(qū)工程技術資料的整理存檔。
6、負責對分管部門的業(yè)務培訓,加強員工職業(yè)道德教育,不斷提高員工業(yè)務素質,每月對分管部門人員進行經濟責任制考核工作。
7、每月組織召開一次組長例會,及時檢查和布置工作。
8、定期開展問卷調查和抽樣訪問活動,了解情況,聽取意見,與業(yè)主保持良好的合作關系, 不斷提高公司的管理水平。
9、組織專業(yè)技術人員參加接管小區(qū)前管理驗收工作。
10、完成經理交辦的其他工作。
