第1篇 物業(yè)管理公司行政手冊2

物業(yè)管理公司行政手冊(二)

第一章 前言

本公司所屬員工的管理,除法令另有規(guī)定外,均需依本手冊執(zhí)行。

本手冊內的各項規(guī)定,可根據公司經營發(fā)展的需要,隨時修改。

本手冊由各管理項目負責貫徹執(zhí)行,公司行政職能部門負責監(jiān)督、檢查。各管理項目可根據本項目實際情況予以調整,但須經公司審核備案。若有遺失,可向公司申請補發(fā),但需繳工本費10元。

第二章 公司簡介

常州市**物業(yè)管理有限公司主要從事物業(yè)管理、房屋修繕及維護,室內外清掃服務,綠化養(yǎng)護服務。目前,公司設總經理室、管理部、行政部、財務部。

本公司模范遵守中華人民共和國法律、法規(guī)。

本公司各管理項目為公司的下屬部門,受公司統(tǒng)一領導和管理。

本公司的服務內容:恪盡職守,完全履行項目委托管理合同約定。

第三章 服務使命

對業(yè)主、客戶提供優(yōu)質滿意的服務。

追求完善的服務體系,使業(yè)主、客戶滿意。

培訓和留住人才,使員工全力投入及支持,共同分享公司發(fā)展的成果。

第四章 服務宗旨

小區(qū)、大廈:以客為尊、以人為本、以質為先。

學校:管理育人、服務育人、環(huán)境育人。

第五章 服務守則

遵紀守法,按章辦事;服從組織,聽從安排;品行端正,儀容端莊;

待人接物,誠懇有禮;忠于職守,不徇私情;管理有章,敬業(yè)愛崗;

整潔有序,美觀大方;服務社會,奉獻國家。

第六章員工聘用

本公司以“公開招聘、錄用,力求機會均等。任人唯賢、人盡其才”為原則。

新進員工一般實行1-3個月試用期。

新進員工報到試用時應向公司行政部提交下列資料:

1.員工應聘登記表(管理崗位);

2.身份證復印件;

3.持本人學歷、職稱資格、專業(yè)技術(特長)、曾從事職業(yè)、業(yè)績的相關原始證件、資料;

4.重新就業(yè)人員還應提交就業(yè)登記證、養(yǎng)老保險手冊等;

5.其他經指定應提供的證明材料。

新進員工自試用之日起即為公司一員,理應遵守公司的各項規(guī)章制度和用工協(xié)議(合同)條款。

新進員工在試用期間乃至試用期滿,將接受公司和試用部門主管的全過程考核評價。

1.對于試用期間工作表現優(yōu)秀的員工,經試用部門主管提議,由公司職能部門審定,報公司總經理室核準,可提前結束試用期,確定聘用關系。

2.對試用期間和試用期滿后經考核不符合錄用條件的,公司職能部門審定,可提前一天通知其停止試用,同時解除用工關系。

3.對試用期滿考核不合格,但其所屬部門主管認為需延長試用期的,經公司職能部門審核批準,可再給予不超過3個月的延長試用期。

4.試用期滿,經考核合格后,將予正式錄用。并按規(guī)定簽訂相關協(xié)議(合同)。

第七章勞動用工關系

本公司員工實行合同(協(xié)議)用工制,公司和員工在平等自愿、協(xié)商一致的原則基礎上,簽訂相應的用工合同(協(xié)議),并共同遵守。

用工合同(協(xié)議)自簽訂之日起即具法律效力,雙方必須嚴格執(zhí)行,任何一方要求變更,須經雙方協(xié)商同意。合同(協(xié)議)期滿后如果續(xù)訂,須經雙方同意才可續(xù)簽。

員工的工作職責由公司職能部門予以審定。

員工在崗時間應恪盡職守、集中精神,盡最大努力完成自己的本職工作。

第八章薪資和福利

本公司為鼓勵各級員工恪盡職守,且能為公司盈利與發(fā)展積極提供貢獻的,實施以貢獻論薪酬的薪資制度。為培養(yǎng)以貢獻為爭取高薪的風度與避免優(yōu)秀人員枉遭嫉妒起見,特推行薪資保密管理機制。

各級主管應領導監(jiān)督、管理下屬人員不探詢他人薪資,不評論他人薪資。

各級人員的薪資除公司主辦核薪人員及發(fā)薪人員與各級直屬主管外,一律保密,如有違反,罰則如下:

主辦核薪及發(fā)薪人員,非經核準外,不得私自外泄任何人薪資,如有泄漏情事,另調他職。

探詢他人的薪資者,扣發(fā)50元月薪。

吐露本身薪資者,扣發(fā)100元月薪;如因而招惹是非者,予以停職處分。

評論他人薪資者,扣發(fā)6個月獎金;如因而招惹是非者,予以停職處分。

薪資計算如有不明之處,報請直屬主管,查明處理,不得自行理論。

薪資每月發(fā)放一次,發(fā)放時間為次月10日,按自然月考勤計薪。

普通員工調薪:

見習期滿如見習合格,可約定一試用期,享受試用期薪資標準;試用期滿,經考核合格,可調整。

年度調整:

根據物價指數及各項目經營狀況隨會計年度調整;

考績調整隨年終考核調整。

除薪資外,公司將按國家有關法律法規(guī)為員工辦理社會保險。

公司將盡力為員工提供更豐厚的福利待遇,但需要全體員工的共同努力,使公司獲得穩(wěn)定、上升的經濟效益。

以下有關費用將在員工的工資中扣除。

1.法律規(guī)定應由勞動者本人負擔的費用;

2.法律要求用人單位代扣繳的稅金;

3.罰款或賠款費用;

4.其它按有關法律或企業(yè)有關管理制度扣除的費用。

第九章工作時間和休息、休假

公司尊重員工工作和休息的基本權利。

崗位工作時間以參照行業(yè)確定。

若確因經營管理或其它特殊、重要事情要延長工作時間或在休息日安排加班的,員工應予理解和支持,公司將按規(guī)定安排調休或支付加班工資。

員工有權享受法定節(jié)假日,每年的法定節(jié)假日有:

1.元旦;

2.春節(jié);

3.“五一”國際勞動節(jié);

4.國慶節(jié)。

因公出差或參加業(yè)務培訓或文化學習的一律不屬加班。

員工應努力提高業(yè)務素質和工作效率,在規(guī)定的工作時間內完成自己的本職工作,盡量減少加班。

請假分為6種,如下:

1.事假;2.普通傷病假;3.婚假;4.喪假;5.產假;6.工傷假。

員工請假應填寫請假單,列明理由,呈主管核準后于請假日前三天送公司登記備案,如因急事必須于上班前以電話等方式向主管報告,同意并于事后或痊愈次日提出確實證件補辦請假手續(xù),未依請假規(guī)定而未上班者以曠工論處。

準假權限

職別

假類

事假

普通傷病假

婚假

喪假

產假

公傷病假

項目經理(正副)

公司部門經理

上級經理

上級經理

總經理

上級經理

總經理

總經理

項目員工

公司員工

2天(含)內項目負責人(主管負責人)

3天(含3天)以上報分管經理批準

項目負責人

(主管負責人)

經本人申請,項目負責人(主管負責人)及行政部審核,報分管經理批準,總經理同意

項目負責人

經本人申請,項目負責人(主管負責人)及行政部審核,報分管經理批準,總經理同意

行政核定,總經理審批

凡屬3日以上假期一律報公司行政備案。

員工當月請假超過三天以上者,取消當月考核工資。

第六章調職

公司根據工作需要及人盡其才的原則,有權調動或更換員工工作崗位,奉調人員不得借故推諉。對不服從分配者,公司可視作員工放棄就職機會。

奉調人員在接到調任通知后,應規(guī)定時間內辦理好有關交接手續(xù)。

1.有關于公司的一切資料和物品;

2.有關客戶/業(yè)主名單及資料(包括圖紙等);

3.交接前未完成的事項;

4.有關財務清單及事項。

移交不清或逾期不移交,公司可要求在規(guī)定時間交接清楚,移交中若發(fā)現短缺或致公司受損時,移交者應負賠償責任,必要時追究除賠償外的其他責任。

員工因本人原因想變動工作,應先征得本部門主管同意,再向公司提出申請。

第七章培訓

為幫助公司各級、各類員工具備與公司發(fā)展相適應的自身素質和業(yè)務操作能力,公司將盡力提供條件,使員工隨著其職業(yè)崗位的發(fā)展不斷提供。

培訓包括脫產、半脫產、業(yè)余培訓、培訓費用和條件由公司視培訓的性質和內容決定,對于需由公司出資(全部或部分)的培訓雙方需簽訂培訓協(xié)議,以明確雙方的某些權利和義務。培訓協(xié)議與合同一并生效。

員工在培訓和工作期間,必須遵守公司的規(guī)章制度和培訓條款和條件。

第八章勞動保護和安全

所有公司員工的健康和安全是第一位的,只要可能,公司有責任為職工提供安全和衛(wèi)生的工作環(huán)境。為此,公司將提供安全的工作程序、規(guī)程、規(guī)則、指示、培訓和監(jiān)督等,以確保正確使用上述各項安全和衛(wèi)生規(guī)定。

公司將根據有關勞動保護規(guī)定,根據情況制定勞動保護方法,發(fā)放勞保用品。

在工作場地執(zhí)行健康的安全的管理及標準,應通過公司及其員工平時的共同努力。員工對自己、對公司、對同事、對家庭都負有責任,確保安全規(guī)則和法則得到遵守。員工也有責任識別和迅速報告危險的情況。以確保及時糾正不當之處。

為確保公司員工辦公室及工作場地的安全,以防止員工的工作被干擾,要求非員工在接待處登記,且不允許進入公司辦公區(qū)域或公司管理地區(qū),除非他們來訪的性質是為了公司的事務。

員工上班應按規(guī)定穿著工作服,佩戴工號牌。公司將為不同工作性質的員工提供各自的工作服裝。各項目員工值班期間視作正常上班,必須穿著工作服,佩戴工號牌。

公司可以在醫(yī)院或指定診所組織錄用前的生理和精神檢查。

第九章有關獎懲

公司對員工的獎懲,由項目/部門主管根據獎懲事實提出獎懲意見,呈上一級部門審核,報公司總經理室批準后實施。

員工有下列情形之一者,視其貢獻程度大小,予以獎勵:

熱心服務,表現積極,有具體事跡的;

工作效率高,適時完成重大任務或特殊交辦事宜的;

對公司發(fā)展有特殊貢獻的;

舉報貪污、違規(guī)、盜竊、浪費或其他有損公司權益的;

緊急事故,奮不顧身,保全人或物安全的;

意外突發(fā)事故處置得當,使公司減少損失的;

有拾金不昧行為發(fā)生并且單位價值較大的;

有重大的對社會效益作出貢獻的;

各項目根據項目在其經費范圍內特點所制的其他約定的。

員工有下列情況之一者,依情節(jié)輕重予以處罰:

未按項目管理工作流程工作的;

上班時間妨礙他人工作的;

上班時間擅離職守怠忽工作的;

延誤時效,致影響公司權益的;

因個人過失或不依公司規(guī)定,致公司名譽受損的;

與同事爭執(zhí)不聽勸阻的;

因公出差時辦理私事的;

擔任主管,濫用職權的;

不聽上級指正、調度或違抗合理命令,情節(jié)輕微的;

有輕薄言行或其他違反風俗行為的;

在辦公場所飲酒、賭博及其他不良行為的;

搬弄是非,制造謠言,影響員工和諧情緒的;

擔任主管,發(fā)現部屬有不良行為而不予糾正或知情不報的;

第十章辭職(離職)、辭退

員工辭職(離職)必須提前7天向所在項目(部門)提交書面辭職(離職)申請,說明辭職(離職)理由。由項目(部門)負責人同意后呈上一級部門審批,報行政部備案。如未按規(guī)定提前向所在項目(部門)提出書面辭職(離職)申請的,應向公司賠償其本人7天工資作為他人頂崗費用。

批準辭職(離職)的員工自批準次日起停止計薪,并按公司員工辭職(離職)程序的要求辦理辭職(離職)手續(xù)。

公司在下列情況下,可終止合同和辭退員工。

1.在試用期內或試用期結束后,不符合錄用者條件的;

2.實行計劃生育的女職工,在規(guī)定的孕期、產期和哺乳期后未返回工作者的;

3.因機構調整、崗位合并等發(fā)生變化又無法另行安置的。

員工有下列過錯,公司可立即辭退。

1.工作時釀酒或在任何時候吸毒、參與賭博等各項嚴重違法亂紀活動;

2.故意傷害其他員工、同事或客人;

3.偷竊及嚴重違反公司規(guī)章制度;

4.偽造公司文件,泄露、濫用各類經濟、技術資料,參與或引導、指導、協(xié)同他人從事有損于公司利益的各種活動;

5.濫用責權,嚴重失職,營私舞弊,對客戶/甲方利益造成重大損失的;

6.故意進行危害辦公室人員或其他員工安全的活動;

7.違反操作規(guī)程,損壞設備、工具、浪費原料、能源等造成嚴重經濟損失者;

8.故意損壞辦公室、大樓及室內物品;

9.故意違反公司的行為規(guī)范;

10.對公司信譽造成損失的;

11.連續(xù)曠工15天以上者,或全年累計曠工30天以上者;

12.違反計劃生育條例者;

13.嚴重違反公司規(guī)章制度和規(guī)定的。

辭退員工按事實依據作出書面通知,并按規(guī)定辦理手續(xù),報行政部備案。

如果辭退成為事實,公司將給員工書面辭退書,并由該員工簽收,如果員工拒絕簽名,部門主管將被作為證人,并注明拒絕簽名事實,然后部門主管應作為證人在該信上簽字。

被辭退的員工無理取鬧,糾纏領導,擾亂工作、社會秩序的,將送交公安部門處理。

員工在職或因各種原因離開公司后半年內泄露公司商業(yè)秘密的,公司有權要求其給予賠償。

第十一章附則

本手冊所列內容并不完全涵蓋公司所有具體實行的規(guī)章制度,公司全體員工日常除必須遵守本手冊內容外,還需遵守公司所制訂的其他管理制度。

本手冊應作為新聘員工崗前培訓的重要內容,并經手冊培訓考核合格后方可正式上崗。

本手冊由公司行政部負責編制和管理,本手冊經公司總經理室批準后試行。

本手冊如有修訂或改版,將以書面形式下發(fā)公司各部門及所屬管理項目。

第2篇 豐華物業(yè)管理處員工守則

水木光華物業(yè)管理處員工守則

(一)管理人員須保持制服整齊清潔,儀表端莊,精神飽滿。

(二)對待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應以禮相待,保持彼此間良好關系。

(三)必須嚴格遵守輪值時間,按時上、下班(交接班),不得無故遲到、早退,遇有特殊情況需請假時,應事先取得部門主管同意,而部門主管請假則需獲得公司總經理同意。

(四)管理人員不得在當值時間內為個別住戶做職責以外及對私人服務的工作。

(五)管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事務,若業(yè)主、住戶提出要求,應請其直接向公司詢問。

(六)部門主管應該執(zhí)行公司各項指示,并定期召開該部門的各級員工的會議,向公司做定期的工作匯報。員工須服從部門主管工作調配及崗位編排。

(七)不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。

(八)不得假借公司名義或利用職權對外做有損公司聲譽或利益的行為。

(九)不得向業(yè)主、住戶或公司業(yè)務有關的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。

(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽損壞公司財物,對各公物如有損壞,須負責賠償。

(十一)遇到火災、大風等意外情況,各員工必須依時當值,堅守崗位,并按照公司的統(tǒng)一調配進行撲滅,補救工作。

(十二)必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。

第3篇 物業(yè)管理：應急準備和響應控制程序

物業(yè)管理手冊:應急準備和響應控制程序

1、目的

為對潛在環(huán)境事故或緊急情況進行控制,及時處理和預防環(huán)境事故,減少對環(huán)境的有害影響,特制定本程序。

2、范圍

本程序適用于公司對潛在環(huán)境事故或緊急情況的控制與處理。

3.職責

3.1管理者代表負責審批應急預案。

3.2品質部會同有關部門共同確定本公司可能發(fā)生環(huán)境事故或緊急情況的地點,并對應急預案和程序進行定期評審并修訂。

3.3禮兵部負責對可能發(fā)生環(huán)境事故的應急預案的制定和實施。

3.4禮兵部負責全公司消防安全監(jiān)督管理,組織消防演習和火災事故的預防并負責事故調查處理。

3.5各物業(yè)服務中心負責發(fā)生環(huán)境事故時設備的搶修。

3.6品質部負責環(huán)境事故(除火災)調查處理。

4、程序

4.1潛在環(huán)境事故或緊急情況的確定

4.1.1潛在環(huán)境事故和緊急情況的范圍包括:

a)潛在的火災和爆炸事故;

b)危險化學品儲存和使用中的大量泄漏、急性中毒;

c)自然災害或不可預見的突發(fā)性事件。

4.1.2各部門依據上述范圍負責對本部門的活動進行調查,提出可能發(fā)生環(huán)境事故或緊急情況的地點(或部位),報禮兵部。禮兵部會同有關部門共同確定全公司的重點地點(或部位),并填寫《潛在環(huán)境事故或緊急情況一覽表》。

4.2潛在環(huán)境事故或緊急情況的應急準備

4.2.1可能發(fā)生環(huán)境事故或應急情況的部門根據已確定的地點(或部位)和發(fā)生的原因制定有效的防范措施和《應急預案》,上報品質部,經管理者代表審批后執(zhí)行。

4.2.2《應急預案》的內容包括:

a)應急組織及相應職責、關鍵人員名單;

b)應急服務信息及內、外部聯(lián)絡計劃;

c)應急設備、器材和設施;

d)所應采取的應急措施;

e)培訓計劃和有效性應急演練等。

4.2.3各相關部門負責本部門《應急預案》的落實,做好應急器材和物資的準備。

4.2.4物業(yè)服務中心負責對潛在事故地點和應急設施進行標識,應急設備器材和物資應有序存放、標識明顯,并指定專人負責,定期檢查,及時更新。

4.2.5品質部定期對重點部位的防范措施和《應急預案》進行檢查,執(zhí)行《環(huán)境監(jiān)視和測量控制程序》。

4.2.6禮兵部每年聯(lián)系消防部門指導公司員工進行消防演習,確?；馂陌l(fā)生時及時撲滅,減少損失。消防演習要做好記錄,并對有效性進行評審,填寫《______評審表》。

4.3潛在環(huán)境事故或緊急情況的響應

4.3.1環(huán)境事故或緊急情況發(fā)生時,各有關部門及有關人員應嚴格按照《應急預案》執(zhí)行。

4.3.2環(huán)境事故或緊急情況發(fā)生后,品質部或禮兵部組織相關部門進行調查,分析事故原因及應急準備和響應中存在的問題,并填寫《事故調查處理報告》。

4.3.3品質部或禮兵部在管理評審前和環(huán)境事故或緊急情況發(fā)生后,對《應急預案》和程序的有效性進行評審,填寫《_____評審表》。若提出修改按《文件控制程序》執(zhí)行。

4.4本程序產生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。

5、相關文件

5.1《應急預案》

5.2《環(huán)境監(jiān)視和測量控制程序》

5.3《文件控制程序》

5.4《記錄控制程序》

6、相關記錄

6.1《潛在環(huán)境事故或緊急情況一覽表》jw/jl-8.3-2-001

6.2《_____評審表》jw/jl-8.3-2-002

第4篇 物業(yè)管理員招聘試題答案60分鐘

物業(yè)管理員招聘試題及答案(60分鐘)

一、 填空(20*2分)

1、 根據物業(yè)管理條例,物業(yè)管理活動的主體是: 。

2、 專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后的中修、、、。專項維修資金歸 所有;

3、 《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、、 、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

4、 《物業(yè)管理條例》第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。

物業(yè)管理企業(yè),導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

5、 正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期:屋面防水年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 年;管道堵塞

個月;供熱、供冷系統(tǒng)和設備 個采暖期或供冷期。

6、 一般的民用建筑是由 、 、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。

7、 一套完整的施工圖,除了要有圖紙目錄和設計說明書以外,還應包括以下專業(yè)圖紙:

①圖 ② 圖 ③ 圖 ④ 圖

8、 物業(yè)管理綜合服務一般分為: 服務和 服務。

二、 問答題(2*10分)

1、 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交哪些資料

2、 物業(yè)管理員在物業(yè)管理活動中的主要職責是什么

三、論述題(2*20分)

1、 根據您以往的經驗,您認為物業(yè)管理工作中最棘手的問題是什么您是怎么處理的

2、 談談您對物業(yè)管理市場或者物業(yè)管理企業(yè)的認識。(比如:一個好的物業(yè)公司應該有怎樣的組織機構或管理模式怎樣的服務理念當前市場的物業(yè)管理企業(yè)主要存在哪些優(yōu)勢或弊端請不拘形式隨意發(fā)揮,可以談一個問題,也可以談多個問題)

答案:

填空

1、業(yè)主2、大修、更新、改造3、服務質量或服務標準、服務費用

4、違反合同約定或違約或未按合同約定提供服務或未提供約定的服務

5、 5年 1年 2個月 2個 6、基礎 墻體

7、建筑施工結構施工設備施工電氣施工 8、常規(guī)性特約

簡答

1、第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:

(一) 竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二) 設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

(三) 物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四) 物業(yè)管理所必需的其他資料。

2、

1) 配套設施的完善問題;

2) 水電供應容量的問題;

3) 安全保衛(wèi)系統(tǒng);

4) 垃圾的處理方式;

5) 高層建筑物外觀的清潔問題;

6) 消防設施問題;

7) 物業(yè)管理所需設備問題;

8) 對建筑材料的意見;

9) 其他問題。

第5篇 物業(yè)管理合同評審簽定管理程序

公司程序文件版號: a

修改號: 0

ej-qp1.1物業(yè)管理合同評審和簽定管理程序頁碼: 1/3

1.目的:

在合同簽訂之前,對產權人(單位)或開發(fā)商(以下簡稱委托方)的要求及公司提供物業(yè)管理的能力進行綜合評審,明確各部門在合同簽訂過程中的工作職責,為合同順利執(zhí)行創(chuàng)造良好條件。

2.適用范圍:

適用于公司承接新物業(yè)項目管理合同的簽訂及原管理項目合同期滿續(xù)簽管理合同,包括開發(fā)公司委托管理的和物業(yè)管理委員會委托管理的物業(yè)管理合同,合同的簽署必須經雙方充分協(xié)商后,根據雙方要求和法律規(guī)定進行。

3.引用文件:

3.1質量手冊第4.3章

3.2 iso9002標準第4.3章

4.職責:

4.1公司副總經理負責審查合同草案,批準并與委托方簽訂合同。

4.2經營管理部負責與委托方保持聯(lián)系,編制合同草案。

4.3經營管理部負責對物業(yè)基本情況、管理用房、管理目標、管理服務的審核。

4.4工程維修部負責對建筑本體,市政公共設施、配套服務設施的審核。

4.5保安服務部負責對治安狀況的審核。

5.工作程序:

a物業(yè)單項委托合同的評審與簽定:

5.1公司總經理或副總經理,接到開發(fā)商或產權單位的物業(yè)管理委托要求后,副總經理安排經營管理部根據委托方的要求和建設部物業(yè)委托管理合同范文制定《物業(yè)管理委托合同》。

5.2保安服務部根據物業(yè)現狀制定保安人員配置數、崗亭設置、車輛停放位置和警具配備,做出保安費用的開支預算。

5.3工程維修部按國家有關標準做出對建筑本體、市政公共設施和接管后零維修服務費用的開支預算。

5.4經營管理部依據政府有關部門制定的物業(yè)管理收費標準和各部門的開支預算,制定物業(yè)管理委托收費標準。

5.5經營管理部依據5.4的內容和建設部物業(yè)管理委托合同范文,制定《物業(yè)管理委托合同》草案,交副總經理審核。

5.6合同磋商:

5.6.1合同草案經副總經理審核后,由經營管理部與委托方聯(lián)系,約定時間磋商。

5.6.2合同磋商內容、討論情況和修改意見由經營管理部形成《物業(yè)管理委托合同磋商紀要》雙方簽字認可。

5.6.3根據《物業(yè)管理委托合同磋商紀要》,副總經理組織有關部門進行討論,決定是否繼續(xù)磋商,并提出修改意見。

5.6.4副總經理決定繼續(xù)磋商后,由經營管理部聯(lián)系,直至與委托方達成一致意見。經副總經理審核批準后形成合同文本。

5.7合同的簽定:

5.7.1審批后的合同由經營管理部聯(lián)系,雙方舉行簽署儀式,合同由副總經理與委托方簽署,并加蓋公章。合同的簽署過程,由經營管理部形成紀要。

5.7.2單個產權人或產權單位在辦理進住手續(xù)時簽定《物業(yè)管理委托合同》見《物業(yè)的入住管理》(ej-qp3.1)。

5.7.3合同簽署后,正本由經營管理部保管,副本交財務部、綜合辦公室保管。

b與物業(yè)管理委員會簽署物業(yè)管理委托合同:

5.8物業(yè)管理委托方為分散單個產權人或產權單位,在辦理入住手續(xù)后,當入住面積超過70%時,小區(qū)應按政府有關規(guī)定成立物業(yè)管理委員會。公司根據接管以來運作的實際情況,準備與物業(yè)管理委員會簽定新的物業(yè)委托合同。

5.8.1經營管理部根據物業(yè)管理委員會提出的新要求進行評審,對原合同進行修改,并形成草案報副總經理審核。

5.9執(zhí)行5.6合同磋商程序和5.7.1合同簽定程序。

5.10合同修改:

5.10.1當公司與物業(yè)管理委員會簽定的《物業(yè)管理委托合同》中的內容同公司與分散單個產權人或單位在進住時簽定的合同內容相抵觸時,執(zhí)行與物業(yè)管理委員會簽定的合同。原合同中不抵觸部分繼續(xù)執(zhí)行,合同不予修改。

5.10.2當公司與物業(yè)管理委員會簽定的《物業(yè)管理委托合同》中的內容同公司與開發(fā)商簽定的合同內容相抵觸時,執(zhí)行與物業(yè)管理委員會簽定的合同。原合同中不抵觸部分繼續(xù)執(zhí)

行,合同不予修改。

5.10.3合同執(zhí)行過程中,如委托方提出修改合同,副總經理組織有關部門對新的要求重新評審。

5.10.4如公司需修改合同,須取得委托方認可后方能修改。

6.支持性文件與有關記錄:

6.1《物業(yè)管理委托合同磋商紀要》無固定格式

6.2《物業(yè)管理委托合同簽署紀要》無固定格式

6.3《物業(yè)管理委托合同》無固定格式

第6篇 物業(yè)管理員物業(yè)管理機構試題

一、單選題

51、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎配套設備設施以及( )的現代化科學管理,為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作或學習環(huán)境的服務性企業(yè)。

a、場地b、綠化帶c、道路d、周圍環(huán)境

52、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或使用人投訴的部門是( )

a、管理部b、服務部c、監(jiān)察部d、產業(yè)部

53、物業(yè)管理公司服務部的主要職能有( )

a、依法建立各類服務網點b、擴大租賃業(yè)務c、負責管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生d、負責區(qū)域內的房屋修繕

54、物業(yè)管理公司的( )是負責物業(yè)維修及設備運行的技術管理部門。

a、工程部b、管理部c、產業(yè)部d、租賃部

55、業(yè)主有權直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理,這種自治管理是( )。

a、業(yè)主直接進行的b、通過房地產行政部門實現的c、通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會實現的d、通過物業(yè)管理公司實現

56、業(yè)主小組成員可以通過協(xié)商選舉產生,一般按每( )平方米建筑面積產生一名小組成員。

a、300-500 b、500-1000 c、1000-1500 d、1000-2000

57、第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由( )組織召開。

a、房地產行政管理部門b、房屋出售單位c、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司d、房地產行政管理部門和房屋出售單位

58、物業(yè)管理區(qū)域內新建商品住宅出售額達到( )以上后,可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

a、20% b、30% c、50% d、80%

59、物業(yè)管理區(qū)域內公有住宅出售額達到( )以上后,可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。 %

a、30% b、50% c、60% d、80%

60、物業(yè)管理區(qū)域內第一套房屋交付業(yè)主使用( ),可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

a、滿一年b、滿兩年c、一年以內d、兩年以內 ,

61、業(yè)主委員會成立后,負責召集此后的業(yè)主大會,( )到少召開一次。

a、半年 b、一年 c、兩年 d、三年

62、業(yè)主大會作出的決定,要有全體業(yè)主的( )通過方可生效。

a、1/3以上 b、半數以上 c、2/3以上 d、全部

63、( )不是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職責。

a、選舉業(yè)主委員會委員 b、罷免業(yè)主委員會委員 c、修改業(yè)主委員會章程 d、選聘或解聘物業(yè)管理公司

64、業(yè)主委員會為取得社會團體法人資格,需向( )部門提交有關資料。

a、工商 b、公安 c、房管 d、城建

65、業(yè)主委員會的成立須經( )依法核準登記后,取得社會團體法人資格。

a、房地產行政管理部門 b、公安部門 c、政府建設行政單位 d、政府社團登記部門

66、街道辦事處根據上級有關部門的布置或指示,( )

a、可以撤換物業(yè)管理企業(yè) b、可以檢查督促物業(yè)管理企業(yè)的工作 c、可以選聘新的物業(yè)管理企業(yè) d、不得干涉物業(yè)管理企業(yè)的任何工作

67、物業(yè)管理區(qū)域建設與社區(qū)建設的共性有( )。

a、管理目標一致 b、管理手段一致 c、管理職能一致 d、管理功能一致

二、多選題

68、物業(yè)管理企業(yè)的特點是按照( )的要求管理物業(yè)。

a、企業(yè)化 b、專業(yè)化 c、社會化 d、制度化

69、物業(yè)管理公司管理部的業(yè)務范圍包括( )。

a、環(huán)保、綠化管理 b、保安、消防管理 c、車輛管理 d、房屋裝修管理

70、物業(yè)管理公司工程部的業(yè)務范圍包括( )

a、商業(yè)網點管理 b、工程預算、房屋維修 c、公共設施、設備維修 d、業(yè)主房屋裝修管理

71、物業(yè)管理公司租賃部的職責有( )

a、做好物業(yè)的產籍管理 b、擴大租賃業(yè)務 c、提高物業(yè)出租率 d、提高經濟效益

72、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是( )

a、實施自治管理的組織 b、行使業(yè)主自治管理權的重要組織形式 c、決定管理事項的重要組織形式 d、業(yè)主自治管理的最高權力機構

73、業(yè)主委員會應接受( )的監(jiān)督指導。

a、房地產開發(fā)商 b、物業(yè)管理公司 c、房地產行政主管部門 d、物業(yè)區(qū)域內業(yè)主

74、業(yè)主委員會的權利有( )

a、擬定或修訂業(yè)主委員會章程 b、擬定或修訂業(yè)主公約 c、接受房地產行政主管部門的監(jiān)督指導 d、接受物業(yè)區(qū)域內業(yè)主的監(jiān)督指導

75、業(yè)主委員會的權利有( )

a、管理房屋修繕基金 b、決定公共設施修繕基金的使用 c、審查管理企業(yè)制訂的年度計劃 d、審查管理企業(yè)財務預決算執(zhí)行情況

76、業(yè)主委員會的義務有( )。

a召集、主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會 b、向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會匯報工作 c、支持、配合各監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作 d、積極創(chuàng)建文明物業(yè)小區(qū)

77、物業(yè)管理企業(yè)應當與居委會共同做好( )工作。

a、綜合治理 b、老齡 c、婦女 d、計劃生育

78、物業(yè)管理企業(yè)是具有( )的法人資格的實體。

a、自主經營 b、自負盈虧 c、自我發(fā)展 d、自我約束

三、判斷題

79、( )物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是對物業(yè)實施管理,維護業(yè)主和使用人的合法權益,為人們創(chuàng)造優(yōu)雅舒適、寧靜和諧、優(yōu)良安全的生活、工作和學習環(huán)境

80、( )在物業(yè)管理區(qū)域第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會上,業(yè)主委員會候選人本人不能自我介紹。

81、( )在物業(yè)管理區(qū)域第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會上,應審議、通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約。

82、( )業(yè)主大會或業(yè)主代表大會有權撤消業(yè)主委員會的不正當決定。

83、( )業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主,決定重大管理事項的自治管理的組織。

84、( )業(yè)主委員會可以自己設立物業(yè)管理公司,也可以招標選聘物業(yè)管理企業(yè)。

85、( )物業(yè)管理企業(yè)對選聘的專業(yè)服務企業(yè)可以實行承包責任制。

86、( )業(yè)主委員會不僅有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作,而且在必要時有權依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。

87、( )物業(yè)管理企業(yè)在街道辦事處的管轄地段之內,必須按照街道辦事處的統(tǒng)一部署開展工作。

88、( )雖然物業(yè)管理區(qū)域建設與社區(qū)建設者是企業(yè)行為,但是,物業(yè)管理是有償服務,而社區(qū)建設不收費用。

第7篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題-第七章房屋及設備設施管理

物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之第七章房屋及設備設施管理

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.以下不屬于按建筑結構類型和材料分類的是()。

a磚木結構

b混合結構

c鋼筋混凝土結構

d墻承重結構

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對房屋種類的理解。房屋按建筑結構和類型可分為:磚木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構和其他結構。選項d“墻承重結構”是按房屋承受力方式進行分類的,有關內容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。

2.以下不屬于房屋及設施設備評價參考的主要指標是()。

a房屋完好率

b危房率

c維修率

d設施設備完好率

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設施設備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設施設備完好率。有關內容可參見教材第109頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內容。

3.以下不屬于房屋組成部分的是()。

a非承重墻

b門窗

c電氣

d樹木

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結構部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設施設備部分(如電氣)。有關內容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。

4.房屋的結構部分不包括哪一項()。

a基礎

b承重構件

c屋面

d暖通

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的結構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項d“暖通”屬于設施設備部分。有關內容可參見教材第108頁

“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。

5.不屬于房屋及設施設備預防性維修方式的是()。

a計劃性預防維修

b緊急搶修

c狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修

d改善性的預防維修

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對維修養(yǎng)護方式和類別的掌握程度。預防性維修包括計劃性預防維修、狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修、改善性的預防維修3種方式。選項b“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關內容可參見教材第1 12~1 13頁“房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的制訂”的內容。

6.不屬于訂立外包管理合同應注意的事項的是()。

a建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度

b保證簽約主體與實施主體一致

c明確在出現情況時的責任方

d明確服務的技術指標

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項a“建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度”是外包管理合同實施應注意的問題,而不是“訂立”應注意的事項。有關內容可參見教材第125~126頁“共用設施設備外包管理合同的簽署和外包控制”的內容。

7.關于消防設施維修保養(yǎng)人員的職責,以下說法不正確的是

()。

a維修保養(yǎng)人員應由有消防設施調試維修保養(yǎng)資格和經驗的工程技術人員擔任

b維修保養(yǎng)人員進入現場后,在7個工作日內提供所保養(yǎng)設備的現狀報告

c對維修保養(yǎng)的消防設施運行情況,每月不少于2次到現場做一般性檢查

d實行24小時值班制度,對消防設施出現的故障及時修復,保證其正常運行

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)人員工作職責的掌握程度。選項b“維修保養(yǎng)人員進入現場后,在7個工作日內提供所保養(yǎng)設備的現狀報告”應為“維修保養(yǎng)人員進人現場后,在5個工作日內提供所保養(yǎng)設備的現狀報告”。有關內容可參見教材第119頁“維修保養(yǎng)人員職責”的內容。

8.以下各項不屬于排水系統(tǒng)的是()。

a污水系統(tǒng)

b雨水系統(tǒng)

c中水系統(tǒng)

d工業(yè)廢水系統(tǒng)

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對給排水系統(tǒng)的掌握程度。排水系統(tǒng)分為污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)和工業(yè)廢水系統(tǒng)。選項c“中水系統(tǒng)”屬于給水系統(tǒng)。有關內容可參見教材第127頁“給排水系統(tǒng)”的

內容。

9.給排水系統(tǒng)管理的注意事項中,不正確的是()。

a應保證消防用水的基本儲備

b雨水、污水合流排放

c餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池

d北方地區(qū)應注意冬季管道防凍

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對給排水系統(tǒng)注意事項的掌握程度。選項b“雨水、污水合流排放”應為“要堅持雨水和污水分流排放”。有關內容可參見教材第128頁“給排水系統(tǒng)中的注意事項”

的內容。

10.以下說法中不正確的是()。

a完好房是指房屋結構基本完好,少量構部件有輕微損壞,裝修基本完好的房屋

b危險房是指房屋承重構件已屬危險構件,結構喪失穩(wěn)定和承重能力的房屋

c嚴重損壞房是指房屋年久失修,結構有明顯變形或損壞,需進行大修或翻修、改建的房屋

d設施設備完好率是指完好設施設備數量占全部設施設備數量的百分比

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對完好房、危險房、設施設備完好率等概念的掌握程度。選項a“完好房是指房屋結構基本完好,少量構部件有輕微損壞,裝修基本完好的房屋”是對“基本完好房”

的解釋。有關內容可參

見教材第109~1 10頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內容。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.房屋及設施設備的維修保養(yǎng)包括,對房屋和設施設備進行的()。

a維護

b清潔及潤滑

c故障維修

d狀況普查

e定期檢查

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)內容的掌握程度。房屋及設施設備的維修保養(yǎng)包括:對房屋和設施設備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑;損耗或故障時的維修;必要情況下的專業(yè)測試;無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結構和設計方面的改善等,不包括“狀況普查”。有關內容可參見教材第111頁。

2.按房屋層次和高度可分為()。

a平層建筑

b低層建筑

c多層建筑

d高層建筑

e超高層建筑

【答案】b c d

【解析】本題考查的是考生對房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選b、c、d,有關內容可參見教材第108頁。

3.房屋的基本組成部分,結構部分包括()。

a基礎

b承重構件

c屋面

d暖通

e樓地面

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等,選項d“暖通”屬于設施設備部分。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第108頁。

4.房屋的基本組成部分,設施設備部分包括()。

a水衛(wèi)

b電氣

c消防系統(tǒng)

d門窗

e非承重墻

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設施設備部分包括水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷電梯)等項目,選項d“門窗”屬于裝修部分,選項e“非

承重墻”屬于結構部分。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第108頁。

5.房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的實施中,應注意控制的因素有()。

a質量的控制

b進度的控制

c成本的控制

d人員的控制

e緊急事件的控制

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃實施的掌握程度。房屋的維修養(yǎng)護計劃實施應注意控制三個因素:質量的控制、進度的控制、成本的控制。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第116―117頁。

6.設施設備的狀態(tài)管理包括的內容有()。

a設備的檢查

b設備的狀態(tài)監(jiān)測

c定期預防性試驗

d設備故障診斷技術

e節(jié)能管理

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對設施設備狀態(tài)管理的掌握程度。設施設備的狀態(tài)管理包括四個方面:設備的檢查、設備的狀態(tài)監(jiān)測、定期預防性試驗、設備故障診斷技術。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第122頁。

7.訂立外包管理合同應注意的事項有()。

a在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致

b合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產等損失,明確在出現情況時的責任方,以免在出現問題時產生糾紛

c應在合同中明確服務的技術指標標準,并盡量采取量化形式,便于檢驗

d委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質量記錄文件,既便于監(jiān)督服務過程,也便于掌握設施設備狀況

e建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項e“建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施”是外包管理合同“實施”應注意的問題。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第125~126頁。

8.關于消防設施設備維修保養(yǎng)人員的職責,以下說法正確的是

()。

a維修保養(yǎng)人員應由有消防設施調試維修保養(yǎng)資格和經驗的工程技術人員擔任

b維修保養(yǎng)人員進入現場后,在7個工作日內提供所保養(yǎng)設備的現狀報告

c對維修保養(yǎng)的消防設施運行情況,每月不少于一次到現場做一般性檢查

d實行24小時值班制度,對消防設施出現的故障及時修復,保證其正常運行

e按照計劃對建筑消防設施進行定期檢查、維修和保養(yǎng)

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)人員職責的掌握程度。選項b“維修保養(yǎng)人員進入現場后,在7個工作日內提供所保養(yǎng)設備的現狀報告”應為“在5個工作日內”;選項c“對維修保養(yǎng)的消防設施運行情況,每月不少于一次到現場做一般性檢查”應為“每月不少于兩次”。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第119―120頁。

9.關于供配電系統(tǒng)的種類說法正確的是()。

a按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電

b按供電回路數目的情況分為單回路供電和多回路供電

c按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電

d按供電性質分為長期供電和臨時供電

e按供電類型方式分為交流電和直流電

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對供配電系統(tǒng)的掌握程度。選項e“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說法是錯誤的。故本題選abcd,有關內容可參見教材第126頁。

10.屬于共用設施設備運行管理主要內容的

是()。

a制訂合理的運行計劃

b外包的選擇

c節(jié)能管理

d配備合格的運行管理人員

e建立健全必要的規(guī)章制度

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對共用設施設備的運行管理和外包控制的掌握程度。共用設施設備的運行管理包括:制訂合理的運行計劃、配備合格的運行管理人員、提供良好的工作環(huán)境、建立健全必要的規(guī)章制度、設施設備的狀態(tài)管理和節(jié)能管理,選項b“外包的選擇”屬于房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制中的內容。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第121~124頁。

1 1.屬于采用管理手段節(jié)能降耗的節(jié)能管理方式有()。

a加強宣傳和培訓,樹立節(jié)能意識

b建立能源消耗的計劃和考核制度

c對設備或工藝進行改造

d盡量安排設備能夠連續(xù)、滿載開動使用

e合理設定運行參數(如空調溫控點)

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對節(jié)能管理的掌握程度。選項c“對設備或工藝進行改造”屬于“采用技術改造節(jié)能”的內容而不是“采用管理手段節(jié)能降耗”中的內容。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第123~124頁。

三、案例題

1.某業(yè)主4年前在某小區(qū)購買了一套商品房,但一直沒有居住。一天,該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知,經查看,是所購商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂,并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損,兩戶業(yè)主均提出賠償要求。

該業(yè)主認為,自己并未人住所購商品房,水管破裂不是自己人不造成的,而是水表接頭處老化斷裂所致,自己不應對漏水負全責。

物業(yè)公司認為,業(yè)主購買房屋后,房屋漏水造成的損失理應由業(yè)主承擔。

請問樓上業(yè)主長期未入住,其房屋中管道老化破裂,給樓下業(yè)主造成的損失應該由誰來承擔在緊急情況下,物業(yè)管理公司可否進入本案樓上業(yè)主家進行必需的維修,因此給樓上業(yè)主造成的損失應該由誰承擔

【答案】(1)首先,根據建設部下發(fā)的《商品房實行住宅質量保證書》的規(guī)定:房地產開發(fā)企業(yè)對管道滲漏保修期不低于1年。該案例中,業(yè)主購房已滿4年,則開發(fā)商不承擔責任。

本案中的水表接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內,雖然不是業(yè)主人為造成的,但由于房屋所有~,ii,_jen有,從物業(yè)公司提供服務的公共性質考慮,物業(yè)公司既沒有權力私自打開房間進行檢

查,在沒有備案的情況下,也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此,水管老化破裂造成的損失應由該業(yè)主個人承擔。

但根據實際情況,也并不排除物業(yè)公司承擔責任的可能性:若在本案例中,物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后,沒有及時采取措施,如未聯(lián)系樓上業(yè)主,而采取消極的不作為,致使樓下業(yè)主的損失擴大,則物業(yè)公司存在過錯,可能也會就擴大的損失承擔責任。

(2)物業(yè)公司在無法聯(lián)系到業(yè)主,而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴大的情形下,(屬于緊急避險)可以先行進入樓上業(yè)主家進行檢查維修,如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失,賠償責任應由收益人承擔(此案的收益人是樓下業(yè)主)。

緊急避險是指:為了防止公共利益、本人或者他人的合法權益免受正在遭受的緊急危險,不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認為物業(yè)公司可以未經樓上業(yè)主許可,進入樓上業(yè)主家中進行檢查并排除故障。但應符合下列條件:①樓下業(yè)主損失不斷擴大。②業(yè)主無法及時趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。③進入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時維修遭受的損失比物業(yè)公司進入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。

此外,為了避免在緊急情況下,物業(yè)公司因缺乏明確的依據而無法果斷采取行動避免損失,也為了避免在采取緊急措施后,在責任確定上與業(yè)主之間產生糾紛,我們建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在

《物業(yè)管理服務合同》中,對在小區(qū)管理中可能出現的采取緊急避險行為情形,如:緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進行明確約定。

2.王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內。一天,王先生7歲的女兒在小區(qū)內的石桌旁玩耍。當她爬上石桌時,桌面突然脫落,將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間,造成食指、中指關節(jié)骨折。事

后,王先生找到某物業(yè)公司,認為其應就管理不善承擔責任。而物業(yè)公司則認為這完全是王先生監(jiān)護不當造成的,與物業(yè)公司的管理沒有關系。因此,王先生將物業(yè)公司告上法庭。

石桌桌面重達90公斤,石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接,安裝時只用了樹脂和水泥粘合。

庭審中,物業(yè)公司認為,在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用,而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的,是她自己的過錯造成的,而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護責任。因此,物業(yè)公司不承擔任何賠償責任。請問王先生的女兒受傷,物業(yè)公司是否要承擔賠償責任王先生是否也應該承擔部分責任

【答案】

(1)王先生的女兒受傷,物業(yè)公司要承擔賠償責任。

根據國務院頒布的《物業(yè)管理條例》和建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和管理。故,物業(yè)公司對石桌、石凳有管理義務應承擔對管理不善造成的損失承擔賠償責任。但是,不是全部賠償責任,而是部分責任。

(2)由于王先生作為女兒的監(jiān)護人,沒有盡到監(jiān)護責任,也負有一定責任。

3.甲小區(qū)某樓602室由華某承租,502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時,未經物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規(guī)范要求設置防護網,被鳥鉆進管道內筑巢,致使管道堵塞。一天,遭遇大雨,因落水管道堵塞,雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺,因該陽臺排水izl已封死,積水無法排出,沿602室周圍墻角滲人502室,致使王某裝潢的地板等物受損。請問物業(yè)公司對502室王某的損失負有什么樣的責任602室的裝修人華某是否對502室王某室內的損失負有責任

【答案】(1)根據國務院頒布的《物業(yè)管理條例》和建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治

安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善,未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和

疏通,致使雨水受堵后溢進華某的陽臺和王某承租的房屋內,造成王某財產損失,對此,物業(yè)管理公司應承擔主要責任。

(2)華某未經物業(yè)公司同意,擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死,使陽臺的積水無法從排水管及時排出,加重了王某的財產損害。為此,華某對王某的財產損害也應承擔一定的責任。

4.張老太太住在某花園小區(qū)的7層。一天晚上,張老太太到天臺去收晾曬在外的衣物,當從天臺下樓時,樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑,只好摸索著下樓。結果,不慎從樓梯上摔下,造成兩只手小臂骨折,其中右臂粉碎性骨折,左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認為:自己之所以被嚴重摔傷,完全是因為樓道燈不亮造成的。該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應承擔自己全部的醫(yī)藥費并應賠償自己的精神損失。請問該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是否對此負有責任該物業(yè)公司是否應對張老太太進行賠償

【答案】(1)該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對張老太太的摔傷負有責任。

物業(yè)管理是根據合同進行管理和服務的。依據我國《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)負有保證小區(qū)樓道、道路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務,本案中的物業(yè)公司沒有及時對小區(qū)的樓道燈進行更換,未盡到相應的管理和維護義務,最終導致張老太太身體嚴重受傷,身心受到傷害,物業(yè)公司對此負有責任。

(2)同時,依據《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定,“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”故,物業(yè)公司應對張老太太賠償醫(yī)療費和精神損失費。

5.你是工程部管理人員,負責房屋及設施設備的管理工作,請說明房屋及設施設備管理的主要內容與方法有哪些

【答案】房屋及設施設備管理的主要內容及方法有:房屋及設施設備的使用管理、維修保養(yǎng)、安全管理、技術檔案資料管理、采購和零備件管理、工量具和維修用設備的管理、外包管理、技術

支持。

“6.你是工程部管理人員,負責房屋及設施設備的維修工作,請說明房屋及設施設備維修工作在組織實施時應注意哪些問題

【答案】應注意以下問題:

(1)質量的控制:對維修養(yǎng)護質量有影響的要素進行有效控制,并加強對工程質量的驗收檢查,確保維修養(yǎng)護工作能夠達到計劃的質量標準。

(2)進度的控制:物業(yè)的房屋和設施設備的使用率較高,停機維護一般都會給物業(yè)的使用造成不便。對維修養(yǎng)護工作進度進行有效控制,既可以減少維修養(yǎng)護工作對物業(yè)使用的影響,也有利于降

低成本。

第8篇 物業(yè)管理處某項目總經理職能描述

物業(yè)管理處項目總經理職能描述:

1、對公司總經理負責;

2、制定公司的經營方針和目標,對該項目的重大事項進行決策,報公司總經理批準后實施;

3、按'權責利'相匹配的原則,任命各層次負責人,實施透明式的系統(tǒng)管理;

4、主持該項目的深入經營開發(fā);

5、傳達并對員工培訓滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性;

6、保持員工充分參與實現公司經營總目標內部工作環(huán)境;

7、協(xié)助總經理對公司組織構架進行策劃;

8、確保公司內各部門/各崗位的職責、權限及其相互關系得到規(guī)定和溝通。

第9篇 物業(yè)管理處辦公室裝修說明模版

物業(yè)管理處辦公室裝修說明

一、天花吊頂

1、辦公室、財務室、主任室、會議室和休息室的天花均為龍骨鋁板天花,規(guī)格為60×60cm;

2、洗手間為鋁扣板天花,加裝一個吸頂排氣扇;

3、所有天花高度均由現場情況而定。

二、墻面

1、洗手間墻面貼30×20cm白色瓷片,高度到天花頂;

2、其他內墻面先刮膩子兩道,打平后刷ici兩遍。

三、門窗

1、會議室和辦公室大門均為12mmg鋼化玻璃門,進口地彈簧推拉式,門框包不銹鋼板,尺寸參考二期大堂玻璃門;

2、主任室、財務室、休息室和洗手間均為15mm大芯板門,貼進口櫸木色板,木線門套,加裝球型鎖頭,規(guī)格200×90cm。

3、窗戶采用鋁合金玻璃窗,窗臺高度距地面70cm,窗戶規(guī)格為高180cm寬150cm,鋁合金厚度為2mm,玻璃為5mm淺綠色。

4、財務室窗戶加裝不銹鋼防盜網,樣式由裝修單位自定。

四、地面

1、洗手間地面鋪30×30cm防滑地板磚;

2、其他房間鋪60×60cm淺顏色拋光地板磚,墻面四周貼深顏色踢腳線;

3、所有地板磚顏色由裝修單位自定。

五、洗手間

洗手間設一個蹲廁,一個大理石臺面洗手盆,在洗手間設一水龍頭供清潔之用。

六、電器部分

1、所有強電、弱電的電線管和開關插座均為埋墻暗裝,開關高度為距地面130cm,電源、電話和寬帶網絡插座為距地面30cm。

2、具體位置詳見圖紙說明。

七、在如圖所示的位置增加文件柜,具體尺寸及樣式由裝修單位和管理處共同商定。

第10篇 辦公樓物業(yè)管理顧問提案前言

《辦公樓物業(yè)管理顧問提案》前言

首先感謝**人員房屋服務公司對我公司的信任,使我們有機會參與z辦公樓物業(yè)經營管理競標,展示我公司實力。我們非常珍視這個機會,為貴公司在z辦公樓的經營管理上作出貢獻。

由于我們接觸項目時間較短,對項目的實際情況了解較少,故本提案主要是基于我公司多年的管理經驗編制而成的,所以不可避免的有關內容與實際情況不甚符合,我們希望能有機會與貴司領導共同討論協(xié)商,共同致力于形成一個切合z寫字樓實際情況的高水平的物業(yè)管理方案。

貴公司投資建設了z辦公樓,而我公司具有對寫字樓管理的豐富經驗和專業(yè)的管理理念,所以我們有信心,同時也有實力將z辦公樓經營好,管理好,使之成為北京的優(yōu)秀的物業(yè)寫字樓之一。

第11篇 物業(yè)信件收發(fā)管理程序

公司程序文件 版號: a

修改號: 0

ej -qp4.15物業(yè)公司信件收發(fā)管理程序 頁碼: 1/2

1.目的:

為了及時、準確地把住戶的信件、報刊送到住戶手中,特制定本程序。

2.適用范圍:

適用于本小區(qū)住戶來往的信件傳遞和代住戶訂閱報刊服務。

3.引用文件:

3.1 質量手冊第4.9、4.13章

3.2 iso9002標準第4.9、4.13章

4.職責:

收發(fā)員負責每日信件、報刊的收發(fā),確保不丟失。

5.工作程序

5.1郵遞員送來的信件,要檢查有無開封信件,如有開封信件,由收發(fā)員填寫《報刊、信件缺損登記表》,讓郵遞員簽字證明。

5.2送到的報刊要檢查有無損壞,如有缺損,由收發(fā)員填寫《報刊、信件缺損登記表》讓郵遞員簽字證明。事后打電話告之郵局報刊缺損情況,請求補給。

5.3快件、專遞件及重要的郵件要填寫《住戶信件、報刊發(fā)放登記表》親自送到住戶手中,由住戶簽收。

5.4普通信件、報刊分發(fā)后將信件、報刊放入報刊存放柜中或根據住戶要求送到其樓門信箱。

5.4.1未訂報紙住戶的信件,工作人員負責通知住戶領取。

5.4.2如遇地址不詳、地址不清(含外文地址)或收件人不清楚的信件。收發(fā)員應及時送到經營管理部,由物業(yè)管理員確認后再傳遞;若物業(yè)管理員也無法確認,應及時轉交經營管理部主任確認后傳送給住戶。

5.4.3若屬地址錯寫非本小區(qū)住戶的信件,經營管理部主任確認后,收發(fā)員應及時退還郵局。

5.4.4若住戶的信件、報刊一日內無人來取,收發(fā)員應及時與住戶取得聯(lián)系,讓住戶或其聯(lián)絡人知曉;二日內必須取走。

5.4.5若住戶出差,已與收發(fā)員打招呼,住戶的信件、報刊收發(fā)員應妥善收存,待住戶回來后,一并交于住戶。

5.5報刊、信件發(fā)放過程中,發(fā)生丟失情況時,收發(fā)員應主動向收件人賠禮道歉,積極尋找,由于失職造成的經濟損失,由副總經理決定賠償事宜。

5.6住戶訂閱報刊時,由住戶填寫《代住戶訂閱單》,并交納費用,收

發(fā)員將第二聯(lián)交給住戶,收發(fā)員及時到郵局為住戶訂閱。

5.7收發(fā)員訂閱報刊后,要及時填寫《代住戶訂閱登記表》對郵局開回的票據、找錢,必須由住戶在《代住戶訂閱單》存根上簽收。

5.8在收發(fā)服務過程中執(zhí)行《物業(yè)管理服務規(guī)范用語》和《物業(yè)管理服務規(guī)范行為》。

6.支持性文件與質量記錄:

6.1《代住戶訂閱登記表》 ej-qr-qp4.15-01

6.2《代住戶訂閱單》二聯(lián) ej-qr-qp4.15-02

6.3《住戶信件、報刊發(fā)放登記表》 ej-qr-qp4.15-03

6.4《報刊信件缺損登記表》 ej-qr-qp4.15-04

6.5《物業(yè)管理服務規(guī)范用語》 ej-wi-qp8.1-02

6.6《物業(yè)管理服務規(guī)范行為》 ej-wi-qp8.1-01

第12篇 物業(yè)治安管理手冊

第二章 治安管理

第一節(jié) 治安管理概述

一、治安管理人員崗位職責

1.部門主管的職責

(1)保安部主管應對整個物業(yè)范圍內的安全負有組織領導的具體責任。

(2)根據國家治安的有關規(guī)定及物業(yè)管理公司的有關管理細則制定保安部門的工作計劃和目標,并督導下級管理人員的工作。

(3)主持部門例會,傳達貫徹經理及有關部門的指示,并與廣大保安人員一道分析研究住宅小區(qū)的治安管理問題。

(4)熟悉和掌握住宅小區(qū)內各種保安設施的操作和性能,熟悉住宅小區(qū)內治安狀況,做到心中有數。

(5)對重大事件、事故親自組織調查、處理。

(6)負責完成經理交辦的其他事項。

2.保安班長的職責

(1)對部門主管負責,做好所管轄區(qū)內安全治安工作。

(2)帶領保安班全體人員,根據制定的崗位責任制,認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作。

(3)根據崗位責任制所規(guī)定的項目和要求,嚴格進行檢查,督促全體保安人員落實崗位責任制。

(4)要有法律知識和法律觀念,熟悉保安業(yè)務,了解物業(yè)管理公司所制定的規(guī)章制度,掌握管區(qū)內治安保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點,嚴格管好、做好安全保衛(wèi)工作。

(5)做好部門主管和基層保安人員的協(xié)調工作,及時將保安人員反映的各種信息向上級匯報,為上級領導部門提供建設性的工作建議,同時及時傳達、落實上級的指示精神和工作安排。

(6)認真做好本班人員的考勤工作,詳細如實地記載工作中遇到的問題及處理情況。

(7)以身作則,做好本職工作。

3.保安員的職責

(1)保安員上崗必須身穿制服,配戴裝備,嚴整儀容。糾正違章時先敬禮,必須做到以禮待人。

(2)作風正派,遵紀守法,堅守崗位,提高警惕,發(fā)現違法犯罪分子要堅決設法抓獲。

(3)值班保安人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作,認真檢查設備設施,發(fā)現不安全因素立即查明情況,排除險情,并及時報告主管部門及領導,確保管區(qū)的安全。

(4)執(zhí)勤過程中要勤巡查,要有敏銳的目光,注意發(fā)現可疑的人、事、物,預防案件、事故的發(fā)生,力爭做到萬無一失。

(5)愛護設施設備、公共財物。對崗位內一切設施、財物不得隨便亂用。

(6)嚴格遵守上下班時間及值班紀律,對崗位發(fā)生的各種情況要認真處理,并且做好詳細的書面記錄。

(7)遇到緊急、突發(fā)性重大事情,要及時向主管部門經理請示報告。

(8)嚴格執(zhí)行交接班制度,按時、按規(guī)定交接班。

(9)對住宅小區(qū)內的住戶做好公司的規(guī)章制度及治安保衛(wèi)的宣傳工作。

(10)應有禮貌地查詢進入住宅小區(qū)的訪客,并盡可能登記身份證,如有懷疑,應通知有關住戶及有關部門。

(11)詳細記錄各有關部門領導打來的電話,認真完成領導交辦的各項任務。

(12)若發(fā)生案件,應采取下列步驟以協(xié)助破案:

①立即報案并留在現場直至公安人員到達;

②切勿移動或容許他人移動、觸摸現場物品,保留現場證據,方便取證工作;

③禁止任何人在現場走動,并禮貌地勸阻閑人進入現場,以方便公安人員現場調查;

④向公安人員提供有關案件詳情。

二、治安管理基本制度

1.保安人員工作紀律

(1)模范遵守國家的法律法規(guī)及公司內部各項規(guī)章制度;

(2)堅守崗位,忠于職守,嚴格執(zhí)行崗位責任制;

(3)上崗堅決做到“五不準”,即不準喝酒,不準聊天,不準容留外來人員,不準擅離工作崗位,不準遲到、早退;

(4)服從管理,聽從安排,廉潔奉公,敢于同違法犯罪分子作斗爭;

(5)愛護各種警械器具裝備,不丟失、損壞

、轉借或隨意攜帶外出;

(6)嚴格執(zhí)行請、銷假制度,有事外出必須請假。

2.保安人員的交接班制度

治安保衛(wèi)交接班非常重要,因為這段間隙處理不好,就容易使罪犯乘機作案。為了杜絕 這些漏洞,必須強化交接班制度。

(1)接班保安人員要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班,在登記簿上記錄接班時間;

(2)交接班時,交班的保安人員要把需要在值班中繼續(xù)注意或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚;

(3)接班保安人員驗收時發(fā)現問題,應由交班保安人員承擔責任。驗收完畢,交班保安人員離開崗位后所發(fā)生的問題由當班保安人員承擔責任;

(4)所有事項交待清楚后,交班保安人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名;

(5)接班人未到,交班人員不得下班。如果接班人員未到,交班人員下班,這期間發(fā)生的問題,兩人共同負責;

3.保安人員工作細則

(1)儀表著裝

①按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴,制服須保持潔凈、平整,各項配置標志齊全規(guī)范。

②風紀嚴整,不得敞開衣領,翻卷衣袖、褲邊;上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。

③上崗前、下崗后須到指定點更衣;不得將制服及佩戴物帶離小區(qū);服裝清洗不得影響 正常上崗著裝。

④保安人員儀表須潔凈端正,不得留長發(fā)、胡須。

(2)上崗姿態(tài)

①在崗時須精神飽滿,精力集中。

②站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿,巡崗時須在站立的基礎上做到步伐穩(wěn)健,雙臂 前后自然擺動,不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。

③兩人巡崗時須并排,保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進;兩人以上巡邏或同行時須列縱隊, 保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進。

④在崗期間不得吸煙或吃零食,不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為。

(3)文明禮貌執(zhí)勤

①對待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到,行為舉止須自然端正、落落大方。

②禮貌待人,遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時,在開始前和完成后皆須先敬禮, 把“先生、女士、您好、請問、對不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語體現在實際工作中。

③禁止任何粗俗言談、污言穢語。

④回答住戶或來賓提問時應清楚扼要,并使用普通話。

(4)門衛(wèi)崗

①對出入小區(qū)的人員必要時進行查詢,言語文明,并做好登記和引導工作,來訪客人須 出示有效身份證明,填寫來訪人員登記表,說明來訪事由,被訪人姓名、住址、電話等。

②勸阻無關人員及未經批準的商販進入小區(qū)。

③負責登記電視監(jiān)控情況。

④負責小區(qū)內郵件的收發(fā)登記管理。

⑤門衛(wèi)崗須保持整潔美觀,無關人員不得進入門衛(wèi)崗。

(5)巡邏崗

①巡邏執(zhí)勤人員根據每日排班表按規(guī)定的區(qū)域及路線實施巡邏執(zhí)勤。

②巡邏崗執(zhí)勤主要內容包括:小區(qū)內陌生人員查詢,勸阻已進入小區(qū)的無關閑雜人員, 車輛停放情況;樓宇外觀、道路、路燈及有關配套設施完好情況,及時發(fā)現不安全隱患,制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現象等。

③認真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定。

④巡邏情況及時記錄。

4.保安工作人員的獎懲制度

為了鼓勵保安人員認真做好本職工作,杜絕一切不良行為,以責、權、利相結合為原則 ,制定保安人員獎懲制度。

(1)獎勵細則

①見義勇為,敢于同壞人壞事做斗爭,成績顯著者;

②積極協(xié)助公安機關抓獲違法犯罪分子和偵破案件,成績突出者;

③積極參加搶險救災,保衛(wèi)人民生命財產的安全,成績顯著者;

④為搞好住宅小區(qū)(大廈)的安全保衛(wèi)工作積極出謀劃策,所提的合理化建議實行后效果明顯者;

⑤拾金不昧者;

⑥年終被評為“先進保安班(組)”、“先進保安員”,被評為省、市政府“治安模范標兵”者。

(2)懲罰細則

1)值班時收聽收音機、錄音機,收看電視或進行其他與值班無關的事情。

2)擅離職守,經常遲到、早退。

3)酒后執(zhí)勤上崗,并造成一定后果。

4)未按時交接班,或不按有關規(guī)定進行交接班,或交接班不清楚,檢查時相互推卸責任 者。

5)未經部門領導批準,私自頂班者。

6)未經部門領導同意,擅自帶人留宿者。

7)執(zhí)勤時,衣裝不整,佩戴不齊;執(zhí)勤中玩忽職守,疏于防范,致使在管轄范圍內發(fā)生 案件或事故,造成極壞影響者。

8)對公司和保安部領導下達的工作任務,未能如期完成,而又沒有正當理由者。

9)扣留物品不登記,不上交;撿拾物品不報告,不上交者。

10)違反保安器材使用規(guī)定,私自隨便轉借和使用。

11)在突發(fā)性事件或緊急情況下,臨陣脫逃或坐視不管者。

12)法制觀念淡薄,參與社會聚眾鬧事、嫖娼、賭博等,與治安工作人員的應有素質極不相稱者。

13)思想不純,見利忘義,監(jiān)守自盜或以權謀私,嚴重損壞公司形象者。

14)工作責任心不強,不服從分配,不執(zhí)行規(guī)章制度,并隨意頂撞領導且屢教不改者。根據錯誤情節(jié)輕重進行不同的處罰。對于一些性質惡劣者,影響極壞者應辭退或開除;對違反國家有關法律法規(guī)者要追究其刑事責任。

5.電視監(jiān)視崗位職責與日常管理

(1)職責

①24小時嚴密監(jiān)視保安對象的各種情況,發(fā)現可疑或不安全跡象,及時通知值班保安就地處理,并通過對講機向辦公室報告。

②發(fā)現監(jiān)視設備出現故障,要立即通知值班保安加強防范,同時盡快找出原因,及時修理設備,使之正常運轉。

③嚴格執(zhí)行登記制度,凡是發(fā)現可疑情況,應認真記錄下來。

(2)要求

為了保證崗位職責的落實,要求全體電視監(jiān)視工作人員努力做到:

①提前做好上崗準備,按時接班。

②做好交接班手續(xù),無遺漏、無差錯,哨位設施無損壞,勤務登記準確及時、內容清楚。

③嚴禁無關人員進入工作場地,不準帶親戚朋友在工作場所聊天。

④上班時精神集中,不準擅離崗位或做與工作無關的事情。

⑤嚴守崗位,保持高度的警惕性,發(fā)現可疑情況,嚴密監(jiān)視,同時通知該區(qū)域的保安和報告上級,密切配合,確保安全。

三、治安管理的內容

根據公司制定的有關規(guī)定,確定治安管理的內容如下:

1.小區(qū)治安管理內容

(1)住宅小區(qū)開設的經營攤點,未經管理公司批準,領有經營許可證的,治安人員有權禁止其活動。

(2)在住宅小區(qū)內的公共場所晾曬衣物,在公用樓梯間、通道、天臺堆放雜物,飼養(yǎng)雞、鴨等家畜,治安人員應予以制止。

2.小區(qū)治安管理范圍

下列妨害公共安全和社會治安秩序的行為,都屬于治安管理范圍。

(1)使用音量過大或發(fā)出噪音的器材,影響他人正常的工作和休息。

(2)從樓上往下亂扔雜物。

(3)擅自撬開他人信箱,私自拆開他人郵件、電報信函等。

(4)非法攜帶、存放槍支彈藥;非法制造、販賣、攜帶匕首、彈簧刀等管制刀具。

(5)未經批準,私自安裝、使用電網。

(6)非法侵入他人住宅,損毀他人財物。

(7)使用汽槍,在住宅小區(qū)內進行各種射擊活動。

(8)制造、銷售各種賭具或利用住宅聚賭。

(9)利用住宅窩藏各類犯罪分子和嫌疑人員。

(10)利用住宅作據點,進行盜竊活動。

(11)制造、復制、出售、出租或傳播淫書淫畫、淫穢錄像。

(12

)利用住宅進行嫖娼**活動。

(13)在車輛、行人通行的地方施工;對溝井坎穴不設覆蓋物、標志,或故意損毀、移動覆蓋物或標志。

(14)故意損壞郵筒、公用電話等公共設施;故意損壞路燈、消防栓、公用天線、電梯等配套設備;故意損壞園林綠地、停車場、娛樂場等公共地方。

第二節(jié) 治安保衛(wèi)隊伍的建設

一、治安保衛(wèi)隊員的條件

(一)基本條件

1.退伍軍人(憑退伍證)或身體素質好,具備一定的軍訓基本功。

2.身高1.7米以上。

3.20歲以上,28歲以下(憑身份證)。

4.初中以上文化程度(憑畢業(yè)證)。

5.身體健康(憑市、區(qū)級以上醫(yī)院的體檢表)。

6.思想品德好(當地縣以上公安機關出具的無犯罪前科的證明材料)。

7.符合計劃生育規(guī)定(憑計劃生育證或未婚證)。

優(yōu)先條件:

1.近年度退伍軍人優(yōu)先

2.黨員優(yōu)先

3.高中以上文化程度優(yōu)先

(二)保安隊伍的基本要求

1.保安隊長思想品德好,軍事素質過硬;具有組織管理能力和一定的表達能力。

2.季度訓練考核,人均分數在85分以上為達標。

二、治安保衛(wèi)隊員的訓練

為培養(yǎng)一支紀律嚴明、訓練有素、文明執(zhí)勤的保安員隊伍,必須對保安人員進行常規(guī)性的軍事化、正規(guī)化、規(guī)范化的學習和訓練。

(一)上崗前培訓

對新錄用的保安員在上崗前必須進行崗前培訓,培訓內容包括:

1.公司簡介。

2.物業(yè)管理的基本知識,主要學習《物業(yè)管理條例》及其實施細則。

3.企業(yè)內部的管理制度:員工守則,工作紀律,勞動紀律,人事管理規(guī)定。

4.安全防火教育:消防基本知識。

5.iso9000質量體系標準的基礎知識,主要學習質量方針和質量目標。

6.公司《安全管理手冊》中的基本要求。

7.其他有關知識:普法知識,職業(yè)道德教育。

8.軍訓:主要為隊列訓練。

(二)崗位培訓

對在崗的保安員要進行常規(guī)培訓,以便保持、提高其所需掌握的基本知識、技能和方法,培訓內容包括:

1.詳細學習公司制定的《治安工作手冊》內容:即職責權限,規(guī)章制度、規(guī)定,工作程序、規(guī)范、標準。

2.常規(guī)訓練:隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練。

3.有關精神文明內容的學習。

(三)培訓安排,見表6-2-1、表6-2-2

三、治安保衛(wèi)隊員的考核

(一)單兵隊列考核標準

1.軍人軍姿:頭要正,頸要直,挺胸收腹,兩眼平視前方,下額微收,兩臂下垂,五指并攏,拇指貼在食指第二關節(jié),中指貼在褲縫,精神面貌好。

2.停止間轉法:“兩快一穩(wěn)”,即轉體快,靠腳快,站得穩(wěn)。

3.齊步與立定:向前擺臂到作訓服的第三、第四顆紐扣之間,離身體約30厘米,不超過衣縫線,向后擺臂離身體約25厘米,步幅75厘米,步速112~116步/分鐘。

4.正步與立定:繃腳尖,小腿帶動大腳,腳掌離地約25厘米,步幅75厘米,步速110~ 115步/分鐘。

5.跑步與立定:第一步“躍”出去,運臂時“前不露肘,后不露手”,步幅85厘米, 步速170~180步/分鐘。

6.敬禮:手指并攏,手腕與小臂平直,大臂抬到與肩平,手指與帽檐接縫處約1~2厘米,取捷徑一步到位。

(二)擒敵應用技術動作

1.基本功:

(1)直打、側打、勾打:出拳以“快、準

、狠”為主,動作與力量結合。

(2)彈踢、側踹、勾踢:腿部穩(wěn)而有力,配合兩手動作。

(3)綜合練習:手與腳的巧妙配合,扭肩送膀,協(xié)調一致。

2.擒敵拳:動作準確、熟練,剛勁有力,干脆利落。

(三)軍事體能測試標準

1.百米跑14秒以內。

2.俯臥撐50個以上。

3.爬樓20層樓45秒以內。

四、保安隊員主要職責和權限

(1)保安隊長職責

①主持全隊工作,堅決執(zhí)行管理處主任指令,帶領全隊人員依據各自職責,認真做好安 全保衛(wèi)工作。

②熟悉治安各崗位職責、任務、工作要求、考核標準,掌握治安區(qū)內的保安工作規(guī)律及 特點,加強重點崗位的安全防范。

③及時做好保安員的崗位培訓、軍事訓練及日常考核工作。

④做好保安隊的月工作安排(包括訓練、學習安排),每周召開班務會一次,每半月召開隊務會一次。

⑤經常檢查各崗位工作情況,零點之后的夜間查崗每周不少于兩次。

⑥帶領保安隊配合其他管理服務工作,制止、糾正各類違章行為。

⑦負責全隊隊員的內務管理和考勤工作。

⑧處事公道,言行文明,對自己的缺點勇于改正,虛心接受工作建議和意見。

(2)保安隊長權限

①對本管理處物業(yè)有權進行安全監(jiān)督。

②有權檢查各崗位保安員執(zhí)勤情況,對玩忽職守,違紀違章人員有權進行處罰。

③每月對考核不合格的保安人員有權予以處罰。

④對不稱職的保安人員有權提出調離和辭退建議。

⑤有權根據實際需要,對各崗位保安員進行調整。

(3)保安員的職責和權限

1)有權制止一切違法犯罪行為,在執(zhí)行任務時,對殺人、放火、搶劫、盜竊、強奸等現行違法犯罪分子,有權抓獲并扭送公安機關,但無實施拘留、關押、審訊、沒收財產和罰款的權力。

2)對發(fā)生在所護衛(wèi)區(qū)內刑事案件或治安案件,有權保護現場、保護證據、維持秩序、提 供情況,但無勘察現場的權力。

3)在防范和打擊犯罪活動時,保安員可以配備和使用非殺傷性防衛(wèi)械具。

4)對違反治安管理條例行為的人,保安員有權勸阻、制止和批評教育,但沒有罰款、裁決等處罰的權力。

5)對違法分子不服制止,甚至行兇、報復,可采取正當防衛(wèi)。

6)對攜帶和運送可疑物品,身帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其他形跡可疑 的人員有權進行盤查、監(jiān)視、報請當地公安機關處理,但無權偵察、扣押、搜查。

7)對出入小區(qū)、大廈的可疑人員、車輛及所攜帶、運載的物品,按規(guī)定有權進行驗證、 檢查。

8)按照規(guī)定,有權制止未經許可的人員、車輛進入小區(qū)、大廈內。

9)積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務,制止違章行為,防止破壞,不能制止解決的 向總值班室或班長報告(制止違章要先敬禮)。

10)熟悉和愛護小區(qū)(大廈)內配套的公共設施、機電設備、消防器材,并熟練掌握各種滅火器材的使用方法。

廉潔奉公,堅持原則,是非分明,敢于同違法犯罪行為作斗爭。

11)積極協(xié)助公安機關開展各項治安防范活動或行動,努力完成各項治安服務工作。

12)密切聯(lián)系群眾,積極向業(yè)主(住戶)進行治安防范和管理方面的宣傳,協(xié)助業(yè)主( 住戶)做好“四防”工作,落實各項安全防范措施,發(fā)現不安全因素及時向業(yè)主(住戶)報告 ,協(xié)助整改。

第三節(jié) 情 況 處 理

一、常見可疑情況的處理

保安員在站崗或巡邏時,經常會碰到一些可疑情況,對可疑情況要根據其嚴重程度采取相應的措施。下面介紹幾種常見的可疑情況及其處理方法。

①冒煙。了解確切的冒煙口,了解冒煙的原因(著火、電線短路等),并上報處理。

②冒水。了解冒水的確切位置,冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等),及時堵漏并上報處理。

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sp; ③有焦味、硫酸味或其他化學品異味。尋找味源,如因電源短路造成,要及時切斷;如是其他化學品異味,要及時封鎖現場,并通知有關部門處理。

④在大廈通道游蕩(借找人卻說不出被訪者的單位及姓名)的人。密切觀察其舉動,必要時勸其離開。

⑤發(fā)現有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵器等工具。詢問、核查其攜帶工具的用途,如用途不明的,帶回保安值班室處理,或者送當地派出所。

⑥在偏僻、隱蔽地方清理皮包或錢包的人。立即設法攔截,詢問驗證,如屬盜竊、搶劫財物的,送交公安機關處理。

⑦自行車、摩托車無牌、無行駛證,有撬損痕跡的,或將沒開鎖的自行車背走或拖走的,當即扣車留人,待查明情況后再放行。

⑧機動車拿不出行駛證,說不出車牌號,沒有停車證的。立即聯(lián)系停車場車管員,暫扣車鑰匙,約束其人,待查明情況后再放行,如情況不明的,送公安機關查處。

⑨遇到保安員即轉身遠離或逃跑的人。設法攔截(用對講機向其他保安員通告)、擒獲,并帶到保安值班室處理,查明原因后根據情況放人或送公安機關處理。

二、常見的治安、刑事案件處理

1.發(fā)生打架、斗毆的處理方法

①積極果斷勸阻雙方離開現場,緩解矛盾,防止事態(tài)擴大。不要因雙方出手時誤打到自己而介入,同時立即向值班領班報告。

②如事態(tài)嚴重,有違反治安管理行為甚至犯罪傾向的,通知當地公安機關前來處理或將行為人扭送公安機關處理。

③提高警惕,防止壞人利用混亂偷竊財物。

④說服圍觀群眾離開,保證所轄范圍內的正常治安秩序。

2.發(fā)生盜竊案件的處理

①發(fā)現盜竊分子正在作案,應立即當場抓獲,并報告管理處及公安機關,連同證物送公安機關處理。

②如果是盜竊案發(fā)生后才發(fā)現的,立即報告管理處及公安機關,同時保護好案發(fā)現場, 重點是犯罪分子經過的通道、爬越的窗戶、打開的箱柜、抽屜等,不能擅自讓人觸摸現場痕跡和移動現場的遺留物品。

③對重大案發(fā)現場,可將事主和目擊者反映的情況,向公安機關作詳細報告。

3.發(fā)生兇殺案件的處理

①如發(fā)現歹徒正在作案的,應設法制服、阻攔歹徒,并召集各崗位保安員配合,同時, 迅速向上司和公安機關報案,如有傷員迅速送附近醫(yī)院救治。

②如事后接到報告,則保護案發(fā)現場,禁止無關人員進入,以免破壞現場遺留的痕跡、 物證,影響公安人員勘查現場,收集證物和線索。

③案發(fā)時,前門崗及后門崗要加強戒備,對外出人員、車輛逐一檢查登記。

④登記發(fā)現人和事主的情況,抓緊時機向發(fā)現人和周圍群眾了解案件、事故發(fā)生發(fā)現經過,并做好記錄。

⑤案發(fā)時的現場人員一律不能離開,等待公安人員詢問。

⑥向到現場的公安人員匯報案情,協(xié)助破案。

4.遇到犯罪分子搶劫的處理

①在執(zhí)勤中遇到犯罪分子公開使用暴力進行打、砸、搶、強行奪取他人錢財時,應迅速制止,同時呼叫附近保安和周圍群眾一起制止犯罪,并立即報警。

②如劫匪逃離現場,要向目擊者問清劫匪的人數、衣著顏色和逃走的方向,并立即組織群眾堵截;如駕車逃跑的,應記下車牌號碼并報警及攔車追堵。

③保護搶劫現場,不要讓群眾進入現場,如現場在交通要道或公共場所人多擁擠的地方,無法將證物留放原處時,要收起交公安機關。

④訪問目擊群眾,收集劫案情況,做好記錄并提供給公安機關。

⑤事主或在場群眾若有受傷的,要立即送醫(yī)院并作報告。

三、爆炸緊急情況處理

1.收到被放置爆炸物品信息時的處理

①得知被放置爆炸物品,或者接到揚言爆炸的恐嚇電話時,要保持鎮(zhèn)靜,認真記錄,同 時以最快速度報告高層管理者,并立即向當地公安機關報案。

②由管理處經理負責立即成立防爆炸指揮部。增派保安,加強出入口管理,對于陌生或行跡可疑人員嚴加防范,認真查驗證件,檢查攜帶物品。

③立即通知各門崗,檢查車庫是否有遺失包物,并加強巡邏,發(fā)現無主物品不要隨便碰 觸,立即上報,并報公安機關,請求協(xié)助。

④確定確有爆炸物品時,立即疏散人員,同時請求公安機關協(xié)助處理。

2.發(fā)生爆炸事件時

的緊急處理

①值班人員接到發(fā)生爆炸報告后,立即趕到現場,確認后立即向公司最高領導層報告, 同時向公安機關報案,如引起火災即刻報119火警;如有人員傷亡,立即向120急救中心呼救 ,并派人迎候公安、消防、急救部門的車輛、人員,引導其進入現場。

②立即成立臨時指揮部,由物業(yè)管理公司最高當值、工程部、物業(yè)部人員組成。

③工程人員迅速切斷必要電源,保安人員組織疏散爆炸現場附近的客戶,并在距爆炸中心30m處設警戒線,禁止無關人員進入,同時,組織保安及物業(yè)助理在公共區(qū)域巡視,檢查是否還有可疑爆炸物。

④消防監(jiān)控中心高度戒備,監(jiān)視有無火災等可疑情況,各在崗員工也要堅守崗位,密切 注意有無可疑情況。

⑤工程部負責提供樓層平面圖,供公安人員破案時使用。

四、遇到臺風、潮汛時的處理

①接到防風、防汛的通知后,管理處主任進行總動員,并根據各部門職責做出具體工作布置,積極做好搶險準備工作。

②物業(yè)部要張貼通知于大堂,要求業(yè)主(租戶)關好門窗,做好應急準備工作;在險情到來之前巡查大廈,做好補救措施,盡量消除有害隱患,減低損失程度;檢查高空懸掛物是否牢固,防止墜落;消防監(jiān)控中心及保安員加強警戒,以防其他事件發(fā)生。

③工程部要準備好防汛工具,加強值班力量,保證人力充足;保證地面排水通道暢通; 必要時放下防洪閘。

④每次防風、防汛工作結束后,各部門均要填寫緊急情況處理記錄,并由部門負責人簽字上報存檔。

五、遇到停電、停水時的處理

①接到停電、停水通知后,張貼通知,告知全體用戶,請用戶配合關閉室內各種電器設備(照明除外)。

②準備充足的照明工具,保安員及物業(yè)管理員逐層檢查備用照明的配備情況,保證停電后照明系統(tǒng)正常啟用。

③工程部負責后備電源啟動的具體操作工作。

④物業(yè)部最高當值對各部門的準備工作做統(tǒng)籌安排及最后確認后,通知各部門準備轉電 。

⑤市電轉為備用發(fā)電。正式轉電前,要檢查低壓電房,確認設備及人員準備就緒,在監(jiān)控室查看客戶乘電梯情況,在確認無人乘梯情況下,通知工程部停梯,再通知低壓電房開始轉電,轉電工作完成后,最高當值通知工程部開梯。供電轉入正常后,最高當值仍要在監(jiān)控 室觀察電梯運行情況,在正常進行半小時后方可離開。

⑥備用發(fā)電轉為市電程序同⑤。

⑦保安員加緊巡邏,防止盜竊、火災等事件發(fā)生。同時,在大堂加派人員,加強進入大廈人員的登記工作。

⑧接到停水通知后,工程人員將蓄水池的水注滿。

第四節(jié) 管理規(guī)定規(guī)程

一、保安員巡邏簽到

①簽到箱的安裝。小區(qū)每2000m2安裝1個,大廈每座五層樓安裝1個。簽到箱型號統(tǒng)一,鑰匙統(tǒng)一(盡量能共用),具體位置由管理處確定。

②簽到箱鑰匙的保管。為方便簽到、檢查,物業(yè)管理部、分管房管員或副主任、班長、 治安隊長和一個班次治安巡邏員各配備一把鑰匙;班次輪換時由班長收齊后統(tǒng)一交到下一班的班長。

③保安員在巡邏中,小區(qū)每小時打開簽到箱在簽到卡上簽到一次,大廈90min簽到一次,責任區(qū)內有多少簽到箱,均應簽到,每張簽到卡,不允許同時簽到,每個簽到箱之間間隔時間為20min左右。

④保安隊長在每個巡邏班次時間內檢查不少于一次,每責任區(qū)抽查一次,班長全面檢查不少于兩次,物業(yè)管理部、管理處主任、房管員的夜間查崗必須進行抽查。

⑤簽到人、檢查人均要求在卡上簽名并注明時間,房管員發(fā)現不合格的可直接記錄在卡上,保安隊長作為考核依據。

⑥凡檢查不合格者記一次不合格。

⑦由保安隊長負責每周到簽到箱收發(fā)簽到卡一次,由保安隊長保管,保存時間1個月。

二、大廈大堂保安工作規(guī)程

1.工作程序

1)工作時間安排:大堂崗保安工作實行24h全天候值班制,三班倒,每班每崗1人工作8 h。值班時間分為早班:8:00~16:00,中班16:00~24:00,晚班:00:00~8:00,早 、中、晚三班每10天依次輪換1次,即每月10、20、30日為倒班日。

2)來人來訪登記:

①對外來人員(業(yè)主或住戶親友,各類訪客,裝修等作業(yè)人員,員工

親友等)一律實行進、出登記。

②必須登記有效證件,特指沒有過期的身份證、暫住證、回鄉(xiāng)證等。

③認真核對證件和持有人是否相符,若不符不予以登記和放行。

④來訪者必須說明所訪問業(yè)主(住戶)的姓名及棟、號等,必要時,須用對講機通話確認后方可登記進入。

⑤當接過來訪客人的證件時,應使用“謝謝”等文明用語。

⑥認真填寫《來訪登記表》,要求字跡清楚,逐項登記。

⑦若遇不登記強行進入大廈的,按有關規(guī)定處理。

⑧當業(yè)主(住戶)帶有親友或訪客時,應有禮貌的請其出示有效證件予以登記并做好必要的解釋工作,以消除業(yè)主(住戶)的不滿情緒。

⑨若遇公司(管理處)領導陪同指導。參觀、學習的社會各界人士來大廈,應立即起立敬禮,以示歡迎,并熱情回答客人的詢問。等客人走了之后,將參觀客人人數、單位、職務等情況記錄清楚備查。

⑩當外來人員出大廈時,保安員應及時核準訪客,并做好離開時間等登記工作。

2.嚴密監(jiān)視大堂和電梯

①提高警惕,嚴密注視進出大廈的各類人員,特別是外來人員,如有懷疑立即通知巡邏人員和班長,并做好值班記錄。

②發(fā)現電梯關人事件,應立即善言安慰乘客,同時通知電梯工馬上進行搶修,并報告班長及管理處,協(xié)助做好善后工作和值班記錄。

3.服務要求

①對住宅樓大堂崗要求熟悉本大廈業(yè)主(住戶)的基本情況,包括:業(yè)主姓名、樓座、家庭成員、相貌特征、經常出入大樓的時間等,熟悉大樓情況。

②遵守公司制定的“文明禮貌用語規(guī)范”。

③到當業(yè)主(住戶)出入大堂時,應主動為業(yè)主(住戶)開啟門鎖,點頭微笑以示問候;

④發(fā)現有老、弱、病、殘、雙手拿重物的業(yè)主(住戶)進出大門有困難時,要主動幫助開門或提供必要的協(xié)助。

⑤當有業(yè)主(住戶)搬遷時,應協(xié)助維護進出秩序,指定其使用專用電梯和車輛、物品的停放位置。

三、治安巡邏規(guī)程

1.治安巡邏的基本要求

①巡邏保安員要在巡邏過程中,應多看、多聽,以確保完成巡視工作任務。

②檢查治安、防盜、防火、水浸等情況,發(fā)現問題立即處理,并報告上級領導及有關部門。

③巡查小區(qū)內各個重點部位、治安死角等,發(fā)現有可疑人員應前往盤問,檢查證件,必要時檢查其所帶物品。

④對在小區(qū)內流動擺賣的小販、推銷人員,應勸其離開轄區(qū),屬“三無”人員按要求對其進行處理。

⑤對小區(qū)內的裝修工程進行監(jiān)管,對有礙交通或因超時裝修產生噪音影響他人休息的裝修工程進行管理或制止。

2. 巡邏時間及規(guī)律

(1)時間安排

值班崗保安實行24h值班制(根據環(huán)境具體安排)

(2)小區(qū)巡邏

①巡邏周期:20min一次,每小時打卡一次,每周將巡邏范圍內所有樓宇的樓道、天臺巡查一遍。

②巡邏規(guī)律:不制定固定路線,但不留“死角”、“偏角”。

(3)大廈巡邏

①巡邏周期:90min巡邏打卡一次。

②巡邏規(guī)律:先從天臺起,自上而下,從每層樓依次巡邏到地下室,最后到室外。

(4)記錄

巡邏保安員將巡邏中發(fā)現或處理的情況認真詳細的記錄在治安巡邏簽到表內,保安班長 將本次的情況收集并記錄在《治安一日情況匯總表》、《值班情況記錄》內,存檔。

四.治安巡邏工作的檢查

①交接班時,交接雙方班長要到各崗位檢查:交接是否認真,手續(xù)是否辦妥,儀容儀表是否符合有關規(guī)定等,發(fā)現問題,及時糾正,并做好記錄。

②每1h巡邏班長到各崗位巡視一次,并不少于兩次檢查巡邏簽到情況,認真填寫《保安工作班檢表》。

③隊長巡視檢查各崗位每班不少于兩次,并填寫《員工考核表》。

④巡查時,發(fā)現有不認真或違紀等情況,要及時糾正,做好記錄并上報。

⑤本班執(zhí)勤中遇到疑難問題時,班長應立即到場,按有關規(guī)定處理,不能解決

時報告隊長或管理處處理。

五、保安員交接班

①按時交接班,接班人員應提前10min到達崗位,接班人員未到達前,當班人員不準離開崗位。

②接班人員要詳細了解上一班的值班情況和接班后應注意的事項。

③交班人員應將當班時發(fā)現的情況、發(fā)生的問題、處理情況及注意事項向接班人員交代清楚。

④當班人員發(fā)現的情況要及時處理,不能移交給下一班的事情要繼續(xù)在崗處理完畢,接 班人應協(xié)助完成。

⑤接班人員應注意檢查崗位范圍內的物品、設施和器械裝備等,發(fā)現異常情況應立即報 告,必要時雙方簽名作證。

⑥交班人員應負責清理值班場地衛(wèi)生。

六、對講機的配備、使用管理規(guī)定

①對講機每崗1臺,固定編號。

②對講機只用于工作和突發(fā)事件時的聯(lián)系,嚴禁用對講機進行聊天、說笑,不得講一切 與工作無關的事。大廈有外來人員或施工人員進出運貨等,可用對講機通知相關人員留意或監(jiān)督檢查。

③注意愛護對講機,并認真做好對講機的交接工作,以防出現問題時互相推卸責任。

④誰使用誰保管,嚴禁外借,不用時由保安領班對對講機進行保管。不能使用或丟失時 要及時匯報,非因公丟失、損壞的,照價賠償。

⑤由保安領班負責每季度進行一次檢查,并填寫檢查記錄。

七、緊急集合方案

1.目的

緊急集合是處理重大突發(fā)事件所采取的緊急行動,訓練隊員對突發(fā)事件的反應能力,做到鎮(zhèn)靜自如,快速出擊,方法有效。通過方案演練,使每位隊員掌握對付各種突發(fā)事件的程序和方法,能在短時間內到達預定地點。

2.適用范圍

①治安突發(fā)事件,如突然發(fā)生重大搶劫、殺人、業(yè)主(住戶)和公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

②受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅。

③緊急集合方案演練。

④其他重大意外情況。

3.方法

①每個管理處保安員宿舍安裝一個報警鈴,治安值班室或消防中心,其他員工宿舍應盡 量安裝報警裝置。

②當電警鈴發(fā)生短促、斷續(xù)響聲時為治安案件報警,各保安隊員必須在90s內到達指定地點待命。

③當電警鈴發(fā)生連續(xù)長響聲時為自然災害等其他情況報警,各保安隊員必須在120s(即鈴響的時間)內到達指定位置待命。

4.信號控制

①在緊急狀態(tài)下管理處所有員工有責任和義務按規(guī)定的信號報警。

②每季度演練一次,在演練中只能由管理處主任控制報警,公司領導每年抽查一次。

5.注意事項

①必須穿制服,可以不戴帽、不扎腰帶、不系領帶,不能穿拖鞋或赤腳。

②各崗位必須留值班員堅守崗位。

③注意聯(lián)絡和匯報,發(fā)生緊急狀況,立即向領導匯報,將情況用對講機告知值班人員。

八、保安應急計劃和措施

1.目的

在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時,以最有效的方法,在最短的時間內控制事態(tài)的發(fā)展,或保證出色完成上級交辦的臨時任務。為增強應變能力和戰(zhàn)斗力,平時每個管理處保安員必須進行嚴格的學習、訓練、消防演習和緊急集合演練。

1.適用范圍

①治安突發(fā)事件,如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主(住戶)或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

②對受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅、襲擊。

③其他重大意外情況。

2.職責

①對可能發(fā)生的緊急、突發(fā)事件,由管理處負責制定保安應急計劃,報上審批。

②對即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由保安隊長臨時確定應急措施,同時向上級匯報。

3.計劃

①計劃。對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災害由管理處組織制定 應急計劃和預防措施,并安排崗位人員按部署執(zhí)行;

在處理治安突發(fā)事件時,由值班員迅速向派出所報案,保安隊長臨時確定應急方案,安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內各通道、樓 梯口,封鎖出事現場,嚴格盤查出入現場的人員,直到公安人員到來;制定的應急計劃必須慎重,考慮周詳,在制定自然災害應急措施時,要根據災情的程度、特性而定。

②實施。在執(zhí)行過程中,發(fā)現偏離實際情況應及時糾正,并上報相應審批人認可;對發(fā) 生的每一事件必須進行總結,如是人為原因造成損失,應立即查找原因,認真填寫糾正措施報告,嚴防類似情況的再次發(fā)生;保存事件全過程的有關記錄,存檔3年。重大自然災害的 記錄長期保存。

九、保安工作時限規(guī)定

為了保證保安工作質量,必須規(guī)定工作時限。某企業(yè)保安工作時限規(guī)定見下表:

十、保安員訓練考核標準

1.單兵隊列考核標準

①軍人軍姿:頭要正,頸要直,挺胸收腹,兩眼平視前方,下顎微收,兩臂下垂,五指 并攏,拇指貼在食指第二關節(jié),中指貼在褲縫,精神面貌好。

②停止間轉法:“兩快一穩(wěn)”,即轉體快,靠腳快,站得穩(wěn)。

③齊步與立定:向前擺臂到作訓服的第三、第四顆紐扣之間,離身體約30cm,不超過衣縫線,向后擺臂離身體約25cm,步幅75cm,步速112~116步/min。

④正步與立定:繃腳尖,小腿帶動大腿,腳掌離地約25cm,步幅75cm,步速110~115 步/min。

⑤跑步與立定:第一步“躍”出去,運臂時“前不露肘,后不露手”,步幅85cm,步速170~180步/min。

⑥敬禮:手指并攏,手腕與小臂平直,大臂抬到與肩平,手指與帽沿接縫處約1~2cm,取捷徑一步到位。

2.擒敵應用技術動作

1)基本功:

①直打、側打、勾打:出拳以“快、準、狠”為主,動作與力量結合;

②彈踢、側端、勾踢:腿部穩(wěn)而有力,配合兩手動作;

③綜合練習:手與腳的巧妙配合,扭肩送膀,協(xié)調一致。

2)擒敵拳:動作準確、熟練,剛勁有力,干脆利落。

3.軍事體能測試標準

①百米跑14s以內。

②俯臥撐50個以上。

③爬樓20層樓45s以內。

4.消防考核

①消防知識。熟悉撥打火警電話“119”的程序,能分清油火、氣體火、固體物質火,懂得煤氣泄漏的處理方法,熟知小區(qū)(大廈)消防設施的位置。

②消防報警。會打報警電話,使用消防對講機,用報警按鈕報警。

③滅火器的使用。能正確使用1211和二氧化碳滅火器。

④消防水帶使用。會開閥門,能快速正確地接上水槍接合器,攜水帶不越線,1min內完成,懂注意事項。

⑤掌握疏散、救援、警戒要領。

5.車輛指揮

①手臂動作標準。

②兩手有節(jié)奏。

③會識轉向燈。

④姿勢正確。

6.考核

每季度由物業(yè)部組織進行一次全面考核,并填寫考核表,85分為達標,補考兩次不達標者辭退。

第五節(jié) 治安保衛(wèi)工作的檢驗標準

一、守護保安檢驗標準

(一)儀容儀表

1.按規(guī)定著裝,佩戴工作證。

2.精神飽滿,姿態(tài)良好。

3.舉止文明,大方。

4.不袖手,背手,插手,不勾肩搭背。

(二)工作要求

1.能熟練掌握大廈業(yè)主(住戶)的基本情況,包括姓名、特征及經常交往的社會關系等。

2.能準確填寫各種表格、記錄。

3.能熟練掌握報警監(jiān)控、對講、電梯等設施、設備的操作程序。

4.善于發(fā)現各種事故隱患和可疑人員,并能及時正確處理各種突發(fā)事件。

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